O que é Contrato de compra e venda de imóvel
Contrato de compra e venda de imóvel é um acordo entre duas, ou mais pessoas, em que uma parte (vendedor) se obriga a transferir o domínio de um imóvel para a outra (comprador), e este a pagar um preço certo em dinheiro.
Domínio é um termo jurídico que significa o direito reconhecido de supremacia de um indivíduo sobre um bem.
Essa definição é do Código Civil, art. 481.
O contrato de compra e venda quanto feito por um advogado, vendedor, comprador ou terceiro, é um contrato por instrumento particular que não possui qualquer tipo de formalidade para ser feito (vamos ver abaixo como fazer).
Por outro lado, quando o contrato é formalizado em uma Cartório de Notas ele é por instrumento público.
Para qualquer contrato ter valor, de acordo com o artigo 104, do Código Civil é necessário apenas que:
- As partes capazes;
- O objeto lícito, possível e determinado (ou determinável); e
- A forma prescrita ou não defesa em lei.
Agente capaz é quando as partes são maiores de idade e podem exprimir sua vontade, o que a lei presume ser após 18 anos.
O objeto lícito é quando não se está realizando a contratação de qualquer ato ilícito.
A diferença entre esses dois, instrumento particular e público está no item III, que é a forma prescrita.
A forma prescrita, ou não defesa em lei é quando a lei, determina como um contrato deve ser feito, como no caso, o da transferência de um imóvel com valor acima de 30 SM que deve ser por instrumento público (Código Civil art. 108).
Assim, qualquer contrato de transferência de propriedade de imóveis da internet tem valor legal se as partes forem maiores, e o imóvel não ultrapasse aquele valor de 30 salários mínimos.
Portanto, quando se trata do documento para a transferência de imóveis, tem que se ter atenção, e saber como o negócio deve ser documentado.
Como vamos ver abaixo, existem casos em que o documento da venda do imóvel pode ser um contrato de compra e venda (documento particular) e casos em que deve ser feito através de uma escritura de compra e venda (por instrumento público).
Na verdade o Contrato de compra e venda de imóvel é um termo genérico que engloba toda transação com relação a um imóvel mas, como veremos, não se pode confundir esse contrato (que é uma expressão genérica) com a escritura de compra e venda que é o nome técnico, como muito se vê por aí, especialmente na internet.
Esses dois tipos de documentos (contrato e escritura) são muito diferentes. Uma escritura pode substituir um contrato, mas um contrato nunca pode substituir uma escritura.
Para você já ficar sabendo, os contratos de compra e venda de imóveis são sempre particular, porque se fosse por instrumento público seria uma escritura de compra e venda.
Então, vamos ver tudo isso mais de perto.
Diferenças entre Contrato Particular de compra e venda de um imóvel e Escritura de compra e venda.
É enorme a diferença entre uma escritura pública de compra e venda de imóvel e um contrato particular de compra e venda de um imóvel.
A principal diferença entre o contrato é um documento particular e a escritura é que o contrato não possui qualquer formalidade para ser feita. Pode até usar um modelo da internet.
Já a escritura deve obedecer diversos requisitos, principalmente, ela somente pode ser feita por um Tabelião de um Cartório de Notas, por isso é chamada de instrumento público.
Na escritura pública o Tabelião fiscaliza a legalidade do negócio, por exemplo, se o vendedor é o dono do imóvel, se existem dívidas ou impedimentos legais a venda ou a compra, etc.
Por fim, somente a escritura pública pode ser registrada no cartório do RGI.
Assim, em resumo, tanto o feito por instrumento particular quanto o por instrumento público são contratos, a diferença esta em como ele é feito.
Posso vender (transferir a propriedade) de um imóvel por Contrato particular de compra e venda?
Sim, se o valor do imóvel for inferior a 30 salários mínimos (SM).
Já um imóvel com valor acima de 30 SM não pode ser transferido por um simples contrato de compra e venda (documento particular).
Por que?
Porque assim diz o Código Civil.
Lembra que o artigo 104 fala que um ato só tem validade se partes forem capazes, o objeto seja lícito, possível e determinado (ou determinável); e ter a forma prescrita.
No caso da venda de imóveis, a lei determina a forma de como deve ser feito (forma prescrita) no art. 108:
“Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 (trinta) vezes o maior salário mínimo vigente no País.”
Veja também que os direitos sobre imóveis só se transferem de uma pessoa para outra com o registro no Cartório de Registro de Imóveis (RGI) de uma escritura pública de compra e venda (Código Civil, art. 1.227).
Dessa maneira, se a venda de um imóvel, com valor superior a 30 SM, é feita através de um documento particular, ele não pode ser averbado no Cartório do RGI.
A exceção a essa regra são:
- Os contratos do SFH, o qual é feito entre uma instituição financeira; e,
- A venda de lotes em loteamento regular.
Validade dos contratos de compra e venda de imóveis por instrumento particular
Se o imóvel vendido tiver valor inferior a 30 SM ele tem todo valor legal.
Sendo superior 30 SM o contrato particular de compra e venda do imóvel tem valor apenas entre as partes contratantes e seus herdeiros e não contra terceiros, que não participaram da venda.
Legalmente os participantes do contrato têm todo o direito de cobrar judicialmente o cumprimento das obrigações assumidas, mas somente entre eles.
Para que serve o contrato particular de compra e venda de imóvel
O contrato de compra e venda de um imóvel particular é usado quando:
Somente o primeiro caso pode, de alguma forma, justificar o negócio, os três últimos impedem até o contrato particular.
Vamos ver cada um desses casos.
O vendedor não é quem consta como dono no Cartório de Registro de Imóvel
Se o vendedor não é quem consta como dono no RGI ele deve ter a posse do imóvel.
Nesse caso o que se transfere é apenas a posse do imóvel.
Porém, se o vendedor reunir (comprovadamente) todos os requisitos legais para o usucapião, ninguém pode tirar o comprador do local, nem o vendedor e nem o proprietário (pessoa que figura como dono no cartório do RGI).
Nesse caso o comprador, pode usar o tempo da posse do vendedor para o usucapião.
Essa venda somente tem validade se o vendedor tiver, de fato, a posse do imóvel. Se não tiver, o comprador pode perder o imóvel para o real proprietário ou para quem realmente tenha a posse.
O vendedor é o dono mas o imóvel tem dívidas que não quer quitar
Aqui o que se transfere também é a posse, só que, mesmo com a venda, as dívidas do imóvel continuam a existir.
Esse tipo de venda não tem validade perante os credores, e o comprador pode perder o imóvel em razão desses débitos.
O vendedor é o dono mas possui impedimentos pessoais que impossibilita que seja feita uma escritura pública.
Nesse situação, o que se transfere também é a posse, só que, a venda é ilegal e não tem qualquer valor quanto a terceiros, como por exemplo, quem esta cobrando dividas do vendedor.
Existem outros interessados que o vendedor não quer que participe da venda.
Aqui, dependendo de quem não está participando do contrato (um herdeiro, um cônjuge, etc.), a venda não tem valor. Esse interessado pode anular o negócio e você perder o imóvel e o seu dinheiro…
Isso pode ocorrer tanto no caso da posse quanto da propriedade.
A Escritura Declaratória na compra e venda de um imóvel
Existem muitos casos no dia a dia em que o vendedor tem uma Escritura Declaratória, e quer vender o imóvel dizendo ser o dono e que comprova por esse documento.
Casos ainda que vender um imóvel através de uma Escritura Declaratória feita “em Cartório”.
Pois bem, a Escritura Pública Declaratória é um documento feito no Cartório de Notas.
Por esse documento uma pessoa interessada declara determinado fato que deseja ou que tem conhecimento, sob sua responsabilidade civil e criminal.
Assim, a Escritura Declaratória é uma mera declaração pessoal feita em Cartório.
A Escritura Declaratória não gera quaisquer direitos. Outra declaração em sentido contrário também pode ser feita.
Por exemplo: Fulano vai ao Cartório e faz uma Escritura Declaratória dizendo que é dono do imóvel “A”. Isso não impede que Beltrano vá ao mesmo Cartório e também faça uma Escritura Declaratória que também é dono do mesmo imóvel “A”.
Concluindo, a Escritura Declaratória, no caso de imóveis, não transfere direito além do que ocorre no Contrato de Compra e Venda.
Principais cuidados ao fazer um contrato particular de compra e venda de imóvel
A regra é fazer a compra e venda por instrumento público, contudo, se não houver outra alternativa, e o negócio vai ser feito por contrato, o primeiro passo ́ procurar um advogado especializado em direito imobiliário para assessorar o negócio.
Depois, os principais cuidados que devem ser tomados são os seguintes:
- Confira se o vendedor tem, de fato, a posse do imóvel. Dependendo do tipo de imóvel, ele deve comprovar, no mínimo, que mora no local há mais de 05 (cinco) anos.
- Confira se o imóvel tem dívidas. Você pode fazer isso indo até a prefeitura local e pesquisando sobre os débitos de IPTU.
- Confira as dívidas e impedimentos do vendedor. Para isso existem diversas pesquisas na internet, especialmente junto aos Tribunais de Justiça e certidões que podem ser tiradas gratuitamente na internet.
- Confira se existem outros interessados. Confira o estado civil do vendedor e examine os documentos do imóvel, especialmente do proprietário do imóvel que consta no RGI.
Qual a garantia de um contrato particular de compra e venda de imóvel?
A única garantia na compra de um imóvel é o negócio ser feito por instrumento público e averbado no RGI.
Considerando isso, a garantia de um contrato de compra e venda de imóvel é proporcional aos cuidados que foram tomados previamente na hora da compra.
Mas antes de tudo é importante saber:
- Por que a venda está sendo feita por contrato particular e não por instrumento público
- O vendedor não consta no RGI? Por que não consta?
- Ele de fato tem a posse? Como ele adquiriu a posse? Existe prova dessa posse?
- Existem outros interessados?
Se o comprador foi assessorado por um advogado, confirmou a posse do vendedor, se o imóvel não tem dívidas, pesquisou a existência de dívidas do vendedor e existência de outros interessados na venda, há um grau maior de segurança no negócio.
Quais são os requisitos de um contrato de compra e venda de um imóvel?
Para a validade de um contrato de compra e venda de um imóvel, deve se observar o art. 108 do Código Civil.
Se o valor do imóvel for inferior a 30 SM ele tem pleno valor. Se for superior a esse valor ele não tem validade porque a venda somente pode ser feita por escritura pública, simples assim.
Agora, como vimos acima, mesmo sendo feito por documento particular o contrato tem validade entre as partes.
Por ser um documento particular ele não possui formalidades, bastando, entre outros, que as partes sejam qualificadas, discriminado o imóvel, assinado por testemunhas, etc. Vamos ver com mais detalhes abaixo.
Como fazer um contrato particular de compra e venda de imóvel
Como vimos, o contrato particular de compra e venda não necessita de muitas formalidades.
Mas, para diminuir as possibilidades de ter problemas, o que não pode faltar no contrato é o seguinte:
- Qualifique as partes (nome, estado civil, se casado ou possuir união estável os cônjuges devem assinar);
- Defina o preço (valor total) e a forma de pagamento;
- Diga por quanto tempo o vendedor tem a posse do imóvel;
- Faça a descrição completa do imóvel;
- Defina o prazo para a entrega do imóvel;
- Multa em caso de atraso dos pagamentos e da entrega do imóvel;
- Estabeleça a devolução do valor pago em caso de perda do imóvel para terceiros interessados (evicção);
- Fazer o contrato em duas vias;
- Assinatura por 2 testemunhas.
Além disso, guarde todos os documentos relativos ao imóvel que o vendedor tiver, especialmente os que comprovem o tempo da posse, além da sua identidade, CPF, etc.
Principais erros que devem ser evitados
Existem erros básicos cometidos no processo de compra e venda de imóveis que podem ser evitados com algumas providências simples.
Apenas alguns cuidados podem evitar uma grande dor de cabeça no futuro que, em alguns casos, pode chegar a perda o imóvel ou do valor total pago.
Às vezes isso acontece por pressa ou por desconhecimento. Mas não deixe que isso aconteça com você.
Quando se faz o contrato por instrumento público os principais problemas são evitados, uma vez que o cartório exigirá diversos documentos do vendedor e do imóvel, e muito dificilmente, deixará passar qualquer coisa que possa invalidar o negócio no futuro.
O grande problema é quando se faz o contrato por instrumento particular.
Se esse é o seu caso, esteja atento aos principais erros para que não ocorram em seu processo de negociação o que ocorre em 93% dos casos que vemos na justiça:
Deixar de pesquisar o vendedor é um dos principais erros. Pesquise quem é o vendedor e se ele possui dívidas que possam atingir a propriedade que você está comprando.
Esse é outro dos principais erros que se comete. Confirme a posse do vendedor através de carnê do IPTU, conta de luz, água, etc, por, pelo menos, 5 anos.
Como vimos uma escritura declaratória, apesar de ser um documento importante, não tem valor como prova da propriedade e nem da posse.
O documento particular somente pode ser utilizado em último caso, ou seja, quando o instrumento público não pode ser usado.
Esse é outro erro comum. Um modelo da internet é apenas um modelo. Cada caso é único e não vale a pena usar um modelo genérico. Na dúvida procure um advogado para elaborar o contrato.
É evidente que nenhum contrato foi feito para se desistir. Porém, pode acontecer que você ou a outra parte queira desistir do negócio. Isso, especialmente, quando se fará o pagamento por prestações. Então é melhor que o contrato já preveja esses casos.
Todo documento da venda deve ser cuidadosamente guardado e arquivado para o seu uso futuro, seja para prova do negócio, seja para o usucapião
Modelo de contrato de compra e venda para imóvel (Comentado)
Confira aqui um modelo de contrato de compra e venda de imóvel comentado, destacando os pontos que você deve ter a máxima atenção na hora de assinar ou fazer o seu.
DAS PARTES
(Nome completo do comprador), (Nacionalidade), (Profissão), (Estado Civil), (Carteira de Identidade, CPF), residente e domiciliado na Rua __ n.º __, bairro ____, cidade ___, Cep. ___, no Estado ____, neste ato denominado(s), simplesmente, COMPRADOR(es).
De outro lado, denominado(s) como VENDEDOR(ES), (Nome completo do vendedor), (Nacionalidade), (Profissão), (Estado Civil), (Carteira de Identidade e CPF), residente e domiciliado na Rua __ , n.º __, bairro ____, cidade ___, Cep. ___, no Estado ____.
Verifique os dados completos dos envolvidos na transação.
No caso de pessoa casada, adicionar também os dados completos do cônjuge (com exceção aos casos de casamento com separação total de bens). Esse processo assegura a validade do documento.
DO IMÓVEL
O VENDEDOR neste ato declara ser legítimo possuidor de forma mansa e pacífica do imóvel (Descrição do ímovel o mais detalhado possível), Matrícula nº ____, Área Total de ___ m², localizado na Rua _______, Bairro _______ – na cidade de ______, __, a mais de (____) anos, bem como que o mesmo encontra-se livre e desembaraçado de quaisquer ônus.
Por este instrumento particular e na melhor forma de direito, as partes antes nomeadas e qualificadas, têm certo e ajustado, por um lado compra e por outro a venda do imóvel antes descrito e caracterizado, mediante as seguintes condições:
É fundamental que o vendedor declare por quanto tempo possui o imóvel, e se existem pendencias.
Mas fique atento e siga as orientações que foram passadas acima para ter maior segurança na contratação.
Também confira detalhadamente a descrição do imóvel. Esse passo evita a compra de algo que não foi acordado previamente entre vendedor e comprador.
DO PREÇO E DA FORMA DE PAGAMENTO
CLÁUSULA PRIMEIRA – O valor total da presente transação é de (preço) R$_______ , que serão pagos da seguinte maneira:
(detalhar forma de pagamento, caso não seja para pagamento a vista, detalhar o constante nas cláusulas seguintes)
1.1. Ocorrendo atraso no pagamento em qualquer uma das cláusulas o COMPRADOR será multado no valor de % do valor da parcela, mais juros de mora correspondente a % por mês.
1.2. O contrato será reajustado anualmente pelo índice ;
1.3. Diante da ocorrência de mais de (____) dias de atraso no pagamento, o VENDEDOR terá o direito de denunciar o presente contrato, culminando em sua rescisão.
As cláusulas que definem a forma de pagamento, valores e encargos extras merecem atenção redobrada.
Isso porque o que, mesmo se for diferente do acordo pré-estabelecido, é o que valerá perante a lei e eventualmente será cobrado.
DA POSSE E DOS ENCARGOS
CLÁUSULA SEGUNDA – O COMPRADOR receberá a posse do imóvel no dia ____, livre de débitos, encargos, taxas e demais ônus, tais como Impostos, multas, e outros, passando a assumir tais despesas a contar da data em que serão entregues as chaves.
2.1. As despesas tributárias e cartoriais advindas da presente transação, serão de responsabilidade do (definir o responsável).
2.2. O COMPRADOR está ciente do atual estado em que se encontra o imóvel, objeto do presente contrato, recebendo-o nestas condições, nada mais tendo a reclamar, uma vez que fez a vistoria do mesmo.
Aqui serão estabelecidas as responsabilidades quanto a encargos usuais da transação e ciência sobre eventuais pendências da transação.
DA RESOLUÇÃO DO CONTRATO
CLÁUSULA TERCEIRA – O presente contrato é realizado de forma irrevogável e irretratável.
3.1. Em caso de rescisão do presente avença por infringência a uma de suas cláusulas, será resolvida da seguinte forma:
I – Se por culpa do VENDEDOR, este devolverá em dobro o valor recebido;
II – Se por culpa do COMPRADOR este perderá o valor pago.
(Atenção: Se o pagamento for parcelado por um longo período é importante estabelecer outras penalidades)
É importante incluir no contrato como será resolvido todas as questões no caso da rescisão, tanto por culpa do vendedor, como do comprador.
Nesta parte também são incluídos os valores de cada penalidade no caso de distrato.
Importante você saber que no caso da compra em venda entre particulares não há limitação quanto as penalidades uma vez que não se aplica o Código de Defesa do Consumidor (CDC) e nem as normas do Procon.
