Cuidados ao comprar terreno em condomínio fechado

TERRENO EM CONDOMÍNIO ?

Se você está procurando um terreno em condomínio fechado precisa tomar alguns cuidados.

Então, a primeira coisa que você precisa saber é que tipo de condomínio fechado está o terreno: 

  1.  É um condomínio de lotes?
  2.  É um loteamento de acesso controlado? 
  3.  É um loteamento que foi cercado? ou,
  4.  É um terreno divido em frações? 


Leia nosso artigo O que é loteamento e cuidados para comprar um lote com segurança para conhecer melhor sobre esses tipos de loteamento e condomínio fechado de lotes.

Aqui vamos dar uma breve conferida.

Além disso, se o condomínio não for regular, o que você estará comprando é apenas uma posse, porque o terreno não tem matrícula no cartório de Registro de Imóveis (RGI).

O QUE É CONDOMÍNIO DE LOTES, LOTEAMENTO DE ACESSO CONTROLADO, LOTEAMENTO CERCADO E TERRENO DIVIDIDO EM FRAÇÕES

CONDOMINIO DE LOTES

Condomínio de lotes se assemelha ao condomínio de edifícios: é administrado por um síndico, existe uma convenção de condomínio que delimita os direitos e deveres  dos proprietários, e há o pagamento de cota condominial.

Mas para que isso aconteça o condomínio de terreno deve ter sido aprovado pela Prefeitura e os lotes, e a convenção do condomínio, terem sidos registrados no Cartório de Registro de Imóveis (RGI).

LOTEAMENTO DE ACESSO CONTROLADO E DA COBRANÇA DA TAXA DE MANUTENÇÃO

O loteamento de acesso controlado, apesar de parecer igual ao condomínio de terrenos, não possui a mesma regulamentação do condomínio de terrenos.

Esse tipo de loteamento foi regulamentado apenas em julho de 2017 (Lei nº 13.465) e o controle de acesso é regulamentado pela Prefeitura, porém ninguém pode ser impedido de entrar, basta apenas que sejam identificados ou cadastrados.

Antes dessa lei era proibida a cobrança de cota, ou taxa de manutenção de quem não era associado, espontaneamente, a Associação de Moradores.

Após essa data passou a ser obrigatório o pagamento da cota desde que:

  •  O proprietário tenha aderido à Associação por sua livre e espontânea vontade ou,
  •  No caso da averbação dessa obrigação na matrícula do imóvel (RGI) para os novos adquirentes.


Dessa forma, havendo a prévia constituição da Associação e registro dos atos constitutivos na matrícula-mãe do imóvel loteado, o pagamento é obrigatório para os novos moradores.

O QUE É UM LOTEAMENTO CERCADO E A COBRANÇA DA TAXA DE MANUTENÇÃO

O loteamento cercado é um loteamento comum e regular que, no entanto, não foi aprovado o seu fechamento pela prefeitura.

Dessa forma o seu fechamento é irregular. 

Como é irregular, a cobrança da taxa de manutenção não poderá ser obrigatória, pois isso seria uma limitação ao direito de propriedade nãoprevista na matricula do terreno. 

O QUE É TERRENO DIVIDIDO EM FRAÇÕES

O terreno fracionado é muito comum e se assemelha muito a um terreno em condomínio fechado.

Porém, para que esse tipo de fracionamento seja legal é necessário a sua aprovação pela Prefeitura.

Havendo essa autorização as frações podem ser individualizadas e cada fração terá a sua matrícula na prefeitura com IPTU independentes, podendo, ainda, haver uma convenção de condomínio registrada em cartório regulando a utilização, obrigação e deveres de cada proprietário das frações.

Não havendo a autorização da prefeitura o fracionamento é irregular e, dessa maneira, o terreno permanece com matrícula única no Cartório de registro de imóveis e prefeitura.

Assim, a fração ideal não pode ter localização, numeração e metragem certa, ou seja, é apenas uma fração do terreno maior.

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Cuidados na compra de terreno

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De modo geral, é bom que isso aconteça para você, ter a surpresa de abrir um boteco no terreno ao lado, ou uma construção que desvalorize a sua.

PRINCIPAIS CUIDADOS AO COMPRAR UM TERRENO EM CONDOMÍNIO FECHADO

Você pode aproveitar todos os benefícios de um terreno em um condomínio fechado, no entanto, precisa tomar algumas precauções.

Os principais cuidados que você deve ter ao comprar um terreno em condomínio fechado são de ordem legal, comercial, pessoal e financeira, como vamos ver a seguir.

#1 VERIFICAR ATENTAMENTE A DOCUMENTAÇÃO DO CONDOMÍNIO 

O primeiro quesito é a documentação do condomínio e do terreno.

A documentação do condomínio e do terreno reflete diretamente no seu preço e valor de mercado.

Se o condomínio não é regular (leia-se não foi aprovado pela Prefeitura como condomínio de lotes), os proprietários poderão contestar as cobranças de sua cota de participação, entre outras obrigações, e o condomínio ficar totalmente sem condições de se manter e se transformar em uma verdadeira confusão.

Isso pode ocorrer simplesmente porque os direitos e as obrigações não foram estabelecidas legalmente.

Além disso, se o condomínio não for regular, o que você estará comprando é apenas uma posse, porque o terreno não tem matrícula no cartório do RGI.

#2 SABER SE É CONDOMINIO OU LOTEAMENTO 

Como você já viu, é muito importante saber se o terreno está em um condomínio de terrenos, em loteamento de acesso controla, em loteamento fechado irregularmente, ou terreno divididoem frações.

Como saber?

É simples. Vá ao cartório de registro de imóveis e peça uma certidão damatricula do terreno. Na certidão virá constanto todasas informações que você precisa.

Se o terreno não tiver matricula no RGI é porque o loteamento é irregular. 

#3 CONFERIR A LIMITAÇÃO AO DIREITO DE CONSTRUIR 

Outra questão a se ter total atenção é quanto às restrições do direito de construir.

Nesse caso você precisará ler a convenção do condomínio (ou do loteamento) para saber exatamente o que poderá construir, como poderá construir.

No geral, quando se compra um terreno em condomínio não se é obrigado a construir imediatamente, porém, existem casos em que, uma vez iniciada a obra ela deve ser concluída.

Além disso, a obra deve ser definitiva, ou seja, muitas vezes se compra um terreno com a intenção de se fazer uma casa simples, ou uma edícula, para depois se construir a casa definitiva. Porém, muitos condomínios proíbem que isso seja feito.

Cada condomínio pode livremente estabelecer as suas regras de padronização.

Tendo essa liberdade, existem condomínios totalmente flexíveis quanto ao direito de construir enquanto outros são extremamente rígidos.

Usualmente, quanto maior o padrão do condomínio maior serão as restrições.

De modo geral, é bom que isso aconteça para você, ter a surpresa de abrir um boteco no terreno ao lado, ou uma construção que desvalorize a sua.

Mas você deve ter certeza do que está comprando.

Assim, para você ter certeza precisa ler atentamente a convenção do condomínio.

Mas, em geral, as regras mais comuns que limitam o direito de construir são as seguintes:

  • Tipos de Projetos
  • Tamanho mínimo/máximo da construção;
  • Altura máxima que pode ser em metros ou pavimentos (geralmente é no máximo 2 pavimentos);
  • Recuo em relação a calçada;
  • Limitação quanto ao uso de muro na frente da casa,
  • Padrões para a calçada, como faixa de grama, concreto e outros;
  • Altura do muro lateral que divide os terrenos;
  • Quantidade de casas no terreno


#4 VERIFICAR A REGULAMENTAÇÃO DE REUNIÕES E FESTAS

Da mesma forma que a limitação ao direito de construir também, normalmente, há um condigo de conduta na convenção do condomínio.

Em geral, são estabelecidas regras, quanto a festas, barulho e uso de vagas para visitas, etc.

Então, se você for do tipo festeiro, aquela festa “até o dia clarear” pode não acontecer; e se gostas de ouvir aquela música sertaneja no domingo pela manhã enquanto lava o carro, certamente terá problemas; e também gosta de reunir todos os amigos do trabalho para uma reunião em casa, pode não haver vagas de garagem para todos.

#5 CONFERIR O DEREITO DE LOCAÇÃO DO IMÓVEL

Muitas pessoas compra terreno em condomínio para locação do imóvel a ser construído como fonte de renda, ou futura aposentadoria.

Acontece que alguns condomínios proíbem algumas modalidades de locação, especialmente as de curta temporada como o Airbnb ou similares.

Esse tipo de proibição é legal (STJ, 20/04/2021).

Então se esse é o seu caso fique atento. 

#6 EXAMINAR A DIVISÃO DA COTA CONDOMINIAL 

Você também deve estar atento a forma de divisão da cota condominial.

Normalmente a divisão das despesas é feita considerando a fração ideal de cada terreno.

Dessa forma, quem tem um terreno menor paga menos e quem tem um terreno maior paga mais.

No entanto, essa regra pode ser alterada e todos pagarem de forma igual.

Assim, quem em um terreno de 300m2 pode pagar o mesmo valor de quem tem um de 500m2.

Então vale a pena conferir a forma de cobrança e o tamanho do seu terreno em comparação com os demais, para saber se não vai pagar a mais.

#7 CUIDADO PARA NÃO COMPRAR GATO POR LEBRE 

Agora vamos falar sobre o condomínio como empreendimento comercial para evitar riscos na hora da compra.

Existem empreendimentos que se ganha muito quando se compra na planta, mas isso é uma exceção e não a regra.

As construtoras e incorporadoras fazem um minucioso estudo de preço e quando percebem que podem ganhar mais – devido a aceitação do produto -, elas reajustam o preço imediatamente.

Há muito poucas molezas no mercado imobiliário de imóveis novos.

Então, se você vai comprar um terreno em um condomínio ainda em obras, seu cuidado deve ser triplicado.

Isso porque a obra entregue pode não ser a prometida, a documentação e aprovação da obra pela prefeitura pode não sair.

Além do que, a valorização do terreno (e do condomínio) pode não ser aquela prevista pelos corretores.

Então como resolver?

Nesses casos nunca haverá 100% de certeza, porém, algumas medidas podem ser seguidas.

A primeira é fazer um exame minucioso da documentação do loteamento junto ao Cartório do RGI e da prefeitura, checar o projeto registrado e aprovado, a licença de construção, a aprovação do projeto pelas concessionárias de serviço público (água e energia).

A construtora deve entregar toda essa documentação e você deve ir conferir na “fonte” (Cartório e Prefeitura). Se ela se recusar a entregar, isso já é um aviso de problemas.

A segunda é conferir a procedência da construtora.

Visite outros condomínios construídos e converse com seus proprietários.

A terceira é tirar as certidões da construtora. Em geral isso pode ser feito pela internet e é gratuito. 

A quarta é conferir  preço de terrenos semelhantes na mesma região para não comprar um terreno superfaturado apenas porque é um lançamento (novo).

Ainda que você não encontre um semelhante, confira a localização, a facilidade de locomoção e acesso a comércio, supermercados, serviços e escolas.

Agora, se o condomínio já foi concluído e foi entregue, ainda assim você deve verificar a documentação do terreno com toda a atenção .

Confira também nosso artigo Terreno em condomínio fechado: Vantagens, desvantagens e cuidados.

#7 AVERIGUAR SE NÃO VAI PAGAR POR SERVIÇOS QUE NÃO VAI USAR 

A despesa de manutenção do condomínio é proporcional aos serviços que ele oferece, tais como piscina, churrasqueira, academia, campo de futebol…

Avalie bem se esses serviços te interessam para não pagar pelo que nunca vai usar.

porém, considere também que, quanto mais serviços, mais valorizado é o condomínio. 

#8 ANALISAR O FINANCIAMENTO DIRETO COM O LOTEADOR 

Muitos loteadores oferecem o financiamento direto, ou seja, eles mesmos financiam a compra do terreno.

Se for esse o caso, procure ajuda de um advogado especialista em direito imobiliário para avaliar o contrato de financiamento, especialmente a forma de pagamento e de reajuste das parcelas.

Não confie na simples palavra do vendedor, isso é certeza de problemas e surpresas desagradáveis no futuro.

Ainda ficou na dúvida? Deixe nos comentários que terei prazer em te responder.

O que é loteamento e cuidados para comprar um terrenos em condominio de lotes
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