Terreno em condomínio fechado: Vantagens, desvantagens e cuidados

PRINCIPAIS CUIDADOS NA ESCOLHA DO TERRENO E DO CONDOMÍNIO FECHADO

#1 Condomínio já concluído

É importante que o condomínio já esteja concluído, ou que a construtora tenha suporte financeiro para concluir a obra. 

No caso de ainda estar em construção é importante que você examine o memorial descritivo do empreendimento, pois a construtora deve entregar o que constar no mesmo. 

Procure saber, também, sobre os projetos complementares, como o sanitário, e de água e energia, bem como a sua aprovação junto às concessionárias de serviço público e Prefeitura. 

#2 Localização do terreno dentro do condomínio

Mesmo dentro de um mesmo condomínio os preços dos lotes sofrem variação em decorrência de seu tamanho e localização.

Estude com atenção a localização do terreno e confira o preço considerando a relação preço/metro quadrado.

Se você já tiver um projeto da sua casa, estude a posição do sol em relação a sua futura residencia.

#3 Aceitação comercial consolidada

Dê preferência a um condomínio que tenha aceitação comercial já consolidada e com uma quantidade razoável de casas já construídas.

Não é raro ver um condomínio com quase todos os lotes vazios, sem construção, ficando uma verdadeira “cidade fantasma”. Isso pode ocorrer por diversos motivos, como por exemplo, a grande maioria comprou para investir e não para morar. 

No entanto, já sendo um condomínio consolidado não há esse risco.

Mas, no geral, se o condomínio tiver uma boa localização, qualidade dos serviços e infraestrutura, a sua aceitação será boa e não haverá esse risco.

 #4 Localização do condomínio

Muita atenção na localização do condomínio.

O sucesso de qualquer empreendimento imobiliário está fortemente ligado à sua localização.

Uma boa localização vai assegurar a valorização do seu investimento. Se a localização do empreendimento não for boa e adequada, vai ser muito mais difícil a sua valorização.

Uma boa localização pode ser definida como de fácil acesso, perto de serviços essenciais, tais como escolas e hospitais, ou seja, com infraestrutura em seu entorno.

#5 A documentação do terreno

Uma atenção especial tem que ser dada à documentação do terreno.

O único documento que assegura a propriedade, e a regularidade do terreno, é a sua matrícula no Cartório de Registro de Imóveis (RGI) do município. Sem esse documento o imóvel é irregular, é uma mera posse.

Essa matrícula assegura que você adquira o terreno mediante uma escritura de compra e venda por instrumento público, para depois, transferir o imóvel para o seu nome.

Somente com o terreno regular (com matrícula no RGI) é que pode ser feito um financiamento bancário. De outra forma a construtora vai ter que financiar diretamente.

#6 O Preço

Existe o mito de que a compra “na planta” é mais barata do que depois da obra concluída.

Realmente isso acontece, porém não é em todas as obras.

A grande maioria das construtoras têm um método apurado de “precificar” o seu produto e, no geral, colocam o preço de mercado.

O que acontece é que, em alguns casos, a procura supera a quantidade de unidades, e aí funciona a lei de mercado: quanto mais gente procurando, maior fica o preço.

Porém, não são raros os casos que o preço cai, justamente por falta de interesse dos compradores.

A solução é comprar por um preço justo, um valor que você pode pedir se precisar (ou querer) vender.

Então, quando estiver procurando o seu terreno em condomínio, ainda em construção, ou recém concluído, confira se o preço pedido está dentro da média de mercado, considerando a localização e características do condomínio.

Para isso, confira os portais de venda de imóveis e consulte os corretores do local que não estejam vendendo o mesmo terreno que você quer comprar.

Observe, ainda, que um terreno com matrícula no RGI é muito mais valorizado do que um que não tenha.

#7 Financiamento direto com a construtora

Muitas construtoras oferecem o financiamento direto.

Porém, muito cuidado deve ser tomado nesse caso.

Primeiro, porque quando você faz um financiamento bancário, o próprio banco vai examinar toda a documentação do terreno e do vendedor, o que não acontece com o financiamento direto.

Segundo, porque os bancos seguem os padrões do mercado na cobrança dos juros e na realização da contratação, o que não acontece com as construtoras.

Então como fazer se você quer financiar diretamente com a construtora ?

Nesse caso você tem que procurar um advogado da área de direito imobiliário de sua confiança e com experiência em financiamento bancário, para examinar toda a transação. Esse é um custo que vai valer muito a pena e evitar que você compre gato por lebre. 

Além da questão legal, você deve, ainda, considerar os custos do financiamento. Examine, entre outros, a forma de reajuste das prestações (se SAC ou PRICE), e do saldo devedor e as multas em caso de atraso.

Como visto, a compra de um terreno em condomínio fechado pode ser um bom, mas não se leve por impulso.