Escritura de Imóvel: O que é, Quando é obrigatória e Como Fazer [Para quem não é advogado]

PARA QUE SERVE A ESCRITURA DE IMÓVEL ?

A escritura de imóvel é o único meio de se fazer a transferência da propriedade com valor superior a 30 salários mínimos.

Com a escritura não se encerra a transferência da propriedade imóvel.

Para isso você ainda vai precisar fazer o registro dessa escritura no Cartório de Registro de Imóveis (RGI). 

Por que é necessário o registro da escritura no RGI ?

Por que o Código Civil diz que é assim: a transferência da propriedade somente se dá com o registro da escritura pública de compra e venda no Registro de Imóveis, e enquanto não se registrar o título, o vendedor continua a ser havido como dono do imóvel (art. 1.245).

Então, é para isso que serve a escritura de imóvel: Poder anotar no Cartório do RGI quem é o atual proprietário. O registro no RGI somente é possível com a apresentação da escritura, não servindo o instrumento (documento) particular, porque o instrumento público é obrigatório. Mais a baixo vamos falar sobre as exceções a essa regra.

Assim, a função importantíssima desse documento é possibilitar o seu registro no Cartório de Registro de Imóveis (RGI) conforme determina a Lei dos Registros Públicos, o que torna o comprador, de fato, o proprietário do imóvel. 

Por ouro lado, sem o registro da escritura a propriedade não é transferida para o comprador, ela continua em nome do vendedor.

Portanto, ainda estando em nome do vendedor nada impede que ele venda novamente o terreno para terceiros, dê como garantia de um empréstimo, ou venha a ser leiloado em razão de dívidas futuras.

A ESCRITURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

A promessa de compra e venda é uma espécie de contrato através do qual uma pessoa se compromete a vender a outra, bem imóvel mediante uma condição futura.

A compra e venda é um contrato puro: pagou e recebeu, todas as obrigações são concluídas, nada a de ter feito no futuro. 

Com a promessa é diferente. Nem todas as obrigações são cumpridas no ato da assinatura do contrato. 

São estabelecidas obrigações futuras, tanto do comprador como do vendedor.

A promessa de venda e compra é usada, em geral, quando o pagamento do preço é parcelado.

Dessa forma o comprador se compromete (promete) pagar integralmente o preço através das parcelas, e o vendedor promete assinar a escritura pública no futuro após a quitação.

Daí o nome “promessa”: ambos fazem promessas.

A promessa de compra e venda pode ser feita por instrumento público (escritura), quanto particular. Somente pode ser registrada no RGI quando feita por instrumento público. 

Porém, nesse caso de averbação no RGI, a propriedade ainda não é transferida. Fica apenas averbado no cartório que o imóvel já se encontra negociado (prometido vender). É por isso que na promessa de compra e venda não é devido o ITBI, que é o imposto devido apenas quando existe a transferência de bens imóveis.

Quando feita por instrumento particular, e não houver o direito de arrependimento, ela confere ao comprador, e vendedor, o direito de exigir na justiça o seu cumprimento (assim como qualquer contrato pessoal).

Na promessa de compra e venda, após o cumprimento de todas as obrigações o proprietário/vendedor é obrigado a concluir o negócio através de uma outra escritura, que é a escritura definitiva de compra e venda.

Existe uma ação judicial específica para o caso do vendedor não cumprir essa obrigação de fornecer a escritura definitiva, que a ação de adjudicação.

Essa ação pode ser utilizada pelo comprador, tanto no caso da promessa ter sido feita por instrumento público e estar registrada, quanto feita por instrumento particular, uma vez que essa ação é pessoal (Súmula STJ nº 239). 

Dessa forma, ela também deve ser realizada mediante escritura pública.

E QUANDO A ESCRITURA DE IMÓVEL NÃO É FEITA ?

Quando a escritura por instrumento público não é feita, o que se tem é um contrato particular de compra e venda. 

O contrato particular não pode ser levado a registro, e portanto, legalmente o comprador não é o proprietário. O imóvel continua no Cartório do RGI em nome do vendedor ou terceiro.

Portanto, o que o comprador tem é apenas a posse do imóvel e não a sua propriedade.

O contrato de compra e venda por instrumento particular funciona como qualquer contrato: tem valor apenas entre as partes e não contra terceiros que não participaram do ato da “venda”.

Por ser um instrumento particular, ele pode ser feito por qualquer pessoa, as únicas exigências são que as partes sejam capazes e que seja assinado por 2 testemunhas.

QUANDO A ESCRITURA DE IMÓVEL NÃO É OBRIGATÓRIA ?

A escritura de imóvel por instrumento público lavrado no Cartório de Notas não é obrigatória, exclusivamente, no casos ditos pela Lei que são, principalmente: