Habite-se: 14 Questões que Você Precisa Saber

#2) Quem emite o Habite-se ?

A certidão do Habite-se é emitida pela Prefeitura do local da construção.

É ela que, por lei, tem poderes para avaliar o projeto arquitetônico, conferir se ele encontra-se dentro das exigências do Código de Postura e de Obras, Plano Diretor, e ainda atende às normas sanitárias e ambientais.

Sendo cumprida todas as normas legais, o projeto arquitetônico é aprovado, sendo autorizado a construção (ou regularização se for o caso) com a emissão do Alvará de Construção, e após a sua conclusão a certidão do habite-se é emitida.

#3) Quando deve ser requerido ?

O Habite-se deve ser requerido após a conclusão da construção.

Essa certidão deve ser solicitada para regularizar uma construção residencial unifamiliar ou empreendimento residencial ou comercial.

O Habite-se é o último documento emitido após a conclusão de uma obra quando ela é regular.

Para a construção de um imóvel, ou empreendimento, o proprietário, pessoa física, ou construtora, ou incorporadora, primeiro deve regularizar a obra, e para isso são apresentados diversos documentos à Prefeitura, entre eles o projeto arquitetônico, como você verá mais abaixo.

Após a análise desses documentos é emitido o alvará de construção que é a autorização para a construção.

Então, com a conclusão da construção é solicitado à prefeitura o Habite-se.

#4) Quais são as consequências da construção sem o Habite-se ?

São graves os problemas gerados pela falta do Habite-se, tanto para quem construiu para morar ou para vender, quanto para quem comprar um imóvel sem esse documento.

O primeiro, é que o Habite-se, precedido do alvará de construção, garante que a construção não irá pôr os seus moradores em perigo, tanto em termos de estrutura, quanto de salubridade da construção

O segundo ponto a se considerar é que a casa, ou empreendimento imobiliário, sem o alvará de construção e esse documento terá muita dificuldade para a instalação de água e energia, uma vez que o imóvel não existe legalmente.

O terceiro é quanto ao financiamento, tanto para vender quanto para comprar.

Se você for usar um financiamento bancário para compra de um imóvel novo, o próprio banco irá averiguar se o imóvel possui esse documento, sem ele o banco não financia.

Sendo o financiamento de um imóvel usado, em geral os bancos não o exigem, ele pode ser financiado, mas a construção deve estar averbada na matrícula do RGI e o imóvel irá ser vistoriado por um engenheiro ou arquiteto para a sua avaliação.

O quarto é não estar regular junto ao fisco municipal, uma vez que não será gerado o IPTU.

Nesse caso a Prefeitura pode multar a propriedade e executar essa multa se não for paga.

O quinto, e o mais grave, é que a construção pode ser demolida. A demolição pode ocorrer se ela não puder ser regularizada.

Isso pode acontecer, por exemplo, quando é construída em área proibida, (margem de estradas ou de rios, área de proteção ambiental, encostas), ou sem condições de salubridade (falta de ventilação mínima, tamanho dos cômodos) ou falta de afastamento mínimo da via pública ou dos vizinhos, entre outros motivos.

Sexto, se a construção for comercial, sem o Habite-se não pode ser concedido o alvará de funcionamento de qualquer atividade no imóvel.

Lembre-se que o “Habite-se” tem como objetivo atestar que a sua obra foi corretamente conduzida, atendendo à legislação em vigor, encontrando-se segura para ocupação dos futuros moradores e apta a ser utilizada, e que inclusive foi preparada com as instalações elétricas adequadas.

#5) Quem pode solicitar o Habite-se ?

Tanto os proprietários, incorporadoras como as construtoras quando terminam uma obra devem solicitar o Habite-se.

Assim, o proprietário do imóvel, pessoa física, incorporadora ou construtora, podem fazer a requisição perante às Prefeituras do seu Município, a qual enviará um técnico da engenharia civil ao local, a fim de vistoriar e constatar se a construção está realmente em conformidade com o projeto arquitetônico apresentado e aprovado anteriormente.

#6) Para que o Habite-se é usado ?

O Habite-se, por via de regra, é o primeiro passo para regularização de qualquer tipo de imóvel, seja residencial, unifamiliar, empreendimento ou incorporação.

Essa certidão de conclusão e aceitação da obra tem três finalidades.

A primeira é da abertura do cadastro do imóvel junto a Prefeitura, e a partir de então, ele passa a existir legalmente e serão emitidos os tributos municipais, como o IPTU.

A segunda a sua averbação, no Cartório de Registro de Imóveis (RGI), na matrícula.

Com essa averbação a construção é individualizada e passa a ter existência legal.

Veja que antes da averbação da construção junto ao RGI, na matrícula só existia o terreno, ou eventualmente, o imóvel que foi demolido.

A terceira é a de informação para a Receita Federal, o que passou a ser obrigatório com a Instrução Normativa RFB Nº 1998, de 10/12/2020.

Assim, em conclusão, o Habite-se serve para regularizar a construção junto a Prefeitura e junto ao Cartório do RGI e sem ele a construção é irregular.

#7) É possível regularizar uma construção sem o Habite-se?

Sim, é possível regularizar uma construção sem o habite-se.

As Prefeituras pode emitir um documento em substituição ao habite-se que é utilizado para regularizar a construção. 

Com esse documento de regularização a construção pode ser averbada no RGI e no cadastro imobiliário da prefeitura.

Mas existem inúmeros imóveis que não tem o habite-se mas estão regulares, tanto no Cartório do RGI quanto na Prefeitura.

Isso acontece por que, décadas atrás, especialmente antes da Constituição Federal de 1988, a prefeitura fazia o lançamento espontâneo da construção (de ofício), e os Cartórios faziam a averbação da construção apenas por solicitação verbal.

Assim, certamente você pode se deparar com imóveis antigos que estão regulares sem ter essa certidão de conclusão de obra.

#8) Existe Habite-se de terreno ?

Não é só uma construção que precisa ter autorização da Prefeitura para ser construída e posteriormente ser aferida para a sua regularização. Isso ocorre também com terrenos derivados de loteamentos e desmembramentos.

Assim, sim, existe uma certidão equivalente ao Habite-se para os terrenos de loteamento.

Isso é o que determina a Lei nº 6.766/79 que trata do Parcelamento do Solo Urbano.

Segundo o inciso V do art. 18 desta Lei, para o terreno (lote) poder ser registrado e individualizado no Cartório de Registro de Imóveis o construtor do loteamento deve apresentar cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação, pelo Município da execução das obras exigidas pela legislação municipal.

#9) Como o Habite-se é tirado ?

Para a emissão do habite-se a Prefeitura segue um procedimento.

O primeiro passo é fazer a solicitação desta certidão mediante requerimento e pagamento das taxas.

Se a obra possui Alvará de Construção todos os documentos necessários já se encontram nesse processo.

Depois de solicitar a expedição desse documento, o imóvel é vistoriado pela fiscalização da prefeitura.

Caso seja encontrada alguma irregularidade como, por exemplo, divergência com o projeto aprovado, o pedido de Habite-se poderá ser indeferido até a sua regularização.

#10) Quais são os documentos necessários para solicitar o Habite-se?

Cada prefeitura tem a autonomia para estabelecer os critérios para a concessão do Habite-se. O mesmo acontece quanto aos documentos que são exigidos.

No entanto, existem duas situações distintas, que são a da construção irregular e da regular. Para cada uma dessas situações os documentos necessários são diferentes.

DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA A CONSTRUÇÃO REGULAR (COM ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO)

Se a construção foi regular, o Habite-se é consequência natural do processo de licença.

É no mesmo processo da licença que o Habite-se é concedido. Dessa forma, a maioria dos documentos necessários já se encontram nesse processo que, em geral, são: