Alvará de Construção: O Que é e Como Tirar [Simples e Descomplicado]

O que é o Alvará de Construção

O Alvará de Construção é autorização da prefeitura para a execução de uma obra ou construção. Nesse documento é declarado que no imóvel pode ser construído, que o projeto obedece às normas e legislações vigentes e que o responsável técnico tem capacidade para a sua execução.

Você pode encontrar diversos nomes para essa autorização como, por exemplo, licença de construção, alvará de execução ou ainda alvará de obra.

O nome pode mudar conforme o Município, porém, independente do nome, a finalidade do alvará de construção é sempre a mesma: permitir que a prefeitura, através da Secretaria Municipal competente, fiscalize, e controle, o desenvolvimento da cidade para que ela cumpra o que foi estabelecido no Plano Diretor do Município, e demais leis aplicáveis.

Além disso, também tem como objetivo fiscalizar o cumprimento das normas sanitárias e de meio ambiente.

A legislação básica que toda construção deve obedecer para que seja concedido o alvará é o Código de Obras e o Plano Diretor do Município.

Após definir o projeto de sua casa é hora de providenciar o Alvará de Construção.

Como o Alvará de Construção é aprovado pela Prefeitura

Para que a prefeitura aprove e conceda o alvará, a futura construção deve obedecer diversas normas municipais, especialmente o Código de Obras e o Plano Diretor.

E a forma de como a prefeitura ira fazer essa avaliação é através dos diversos documentos exigidos (vamos ver mais abaixo a documentação detalhadamente), sendo o mais importante o projeto arquitetônico.

É no projeto arquitetônico, também conhecido como projeto de legalização, ou projeto executivo, que estão todos os detalhes da construção da casa, e se ela atende ao que determina as normas legais.

É no projeto que os técnicos da prefeitura concentram a sua atenção e examinam cada detalhe antes da aprovação.

Duas observações importantes:

Ao contratar um responsável técnico pelo projeto, procure um que tenha experiência na aprovação de projetos no município, ou seja, que conheça a legislação local. Isso vai poupar muito tempo para a aprovação.
Além disso, estabeleça no contrato que esse profissional fique responsável pela entrega do projeto aprovado.

O Código de Obras e o Plano Diretor Municipal

Como vimos, para a prefeitura aprovar uma obra, e conceder licença de construção, é necessário que se cumpra a legislação municipal, sendo elas o Código de Obra e o Plano Diretor.

E o que é o Plano Diretor?

O Plano Diretor é o conjunto de princípios e regras que define as diretrizes de ocupação da cidade, determinando para onde e como cada região deve crescer e se desenvolver, limitando também os espaços destinados à melhoria da qualidade de vida.

Nesse sentido, é importante conhecer a lei de zoneamento da região onde está o seu terreno, já que o Plano Diretor pode impor limites ao seu direito de construir.

Essas limitações podem ser referentes a:

Área construída;
Taxa de ocupação do terreno;
Taxa de permeabilidade;
Quantidade de pavimento e altura;
Tipo de empreendimento (Unifamiliar, condomínio, lazer, residencial, comercial, entre outros).

O que é o Código de Obras?

O Código de Obras são um conjuntos de normas que estabelecem as regras das construções visando a habitabilidade da residência quanto a questão sanitária, onde são estabelecidos, entre outros:

Tamanho mínimo dos cômodos;
O sistema de ventilação da construção;
Os afastamentos lateral e frontal;
Tipo e forma de esgoto.

Esses dados variam muito de acordo com a cidade, suas leis e maturidade.

Certamente o engenheiro ou arquiteto contratado para executar o projeto terá conhecimento de todas essas exigências da prefeitura. Por isso é importante um profissional que seja do local onde a obra será executada.

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Para que serve o Alvará de Construção?

Como falamos acima, o alvará de construção serve para a prefeitura fiscalizar o desenvolvimento da cidade como falamos acima, ele tem outras finalidades, como as seguintes:

A primeira é que a sua obra pode ser executada sem ter problemas com a fiscalização municipal;
A segunda é que você terá certeza que a sua construção cumpre todas as normas e, portanto, não corre o risco de ter que ser demolida ou alterada;
A terceira é que, após a conclusão, poderá regularizar o imóvel junto aos órgãos públicos e Cartório do Registro de Imóveis (RGI) através do habite-se.

Para que a obra possa ser legalizada é necessário o habite-se da construção, e sem o alvará a prefeitura não concede o habite-se (uma construção até pode ser legalizada mais se não tiver o alvará nunca terá o habite-se, terá outros documentos para sua legalização).

O Alvará permite que a obra seja executada, porém para que ela seja legalizada é necessário o habite-se.

Assim, uma vez concluída a obra é solicitado à prefeitura o seu habite-se.

Para isso, é feita uma vistoria da construção, ou obra, para verificar se o Alvará de Construção foi fielmente seguido.

Se houver divergência entre o projeto (Alvará) e a construção, duas situações poderão acontecer: ou se faz a adequação do projeto, ou se demole o que se construir em desacordo.

Estando tudo certo, é concedido o habite-se, que é a declaração de conclusão da construção e a sua aceitação pela prefeitura.

A partir daí a licença de construção perde o seu efeito, é gerada a matrícula do imóvel junto a prefeitura e a sua averbação no Cartório do RGI.

Quando o Alvará é Obrigatório

Apesar de estarmos falando especificamente sobre o alvará de construção, que é sempre obrigatório, é bom você saber quando o alvará é obrigatório também para outros casos.

Em geral, é necessário a autorização da prefeitura através do alvará nos seguintes casos:

Reforma com alteração de área construída;
Movimento de terra / terraplanagem;
Muro de arrimo /contenção em geral;
Demolição.

Agora, quanto à reforma sem alteração de área construída, algumas prefeituras dispensam o alvará, ou licença, como a do Rio de Janeiro, e outras exigem, como a de Curitiba.

A pintura e pequenos reparos normalmente não precisam de licença.

No entanto, sempre consulte a prefeitura.

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O que Acontece se Você Construir Sem o Alvará

Sem o alvará a construção da casa pode ser embargada pela Prefeitura, isso é, pode ser impedida de ser concluída, ou até demolida em casos extremos, inclusive com o uso de força policial se necessário.

Ademias, sem o alvará de construção não poderá ser emitido o habite-se, que é o documento que dá vida jurídica à obra, onde a Prefeitura declara que ela foi concluída, conforme o projeto aprovado e que cumpre todos os padrões exigidos legalmente.

Por sua vez, sem o habite-se a construção não pode ser averbada na matrícula do terreno pelo Cartório do RGI e, portanto, será uma construção irregular.

Como Tirar o Alvará de Construção e os Documentos Necessários

Geralmente, o engenheiro ou arquiteto que fez o seu projeto irá tirar o Alvará de Construção, uma vez que, além dele ser o responsável técnico pelo projeto, ele deve conhecer as exigências do município para a concessão o que facilita todo o processo.

Os documentos exigidos, na maioria do casos são os seguintes:

Identidade e CPF do requerente;

Certidão de ônus reais do terreno para comprovar a propriedade, ou documento equivalente que comprove a propriedade da laje, fração, ou área que será feita a construção

(alguns municípios flexibilizam essa exigência, nesse caso é necessário fazer a consulta na Secretaria de Obras local);

Certidão de inexistência de débitos do terreno junto a prefeitura;

Projeto assinado pelo responsável técnico;

(engenheiro ou arquiteto);

Pagamento da ART ou RRT;

(o valor é relativamente baixo);

Pagamento de taxas administrativas na Prefeitura para abertura do processo.

A ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) são documentos em que o profissional, engenheiro civil ou arquiteto, assume a responsabilidade pelo projeto.

Existem prefeituras que, além do responsável pelo projeto, exigem um responsável pela execução da obra que pode ser o mesmo profissional.

Essas exigências podem sofrer alteração de Município para Município, mas essas são as principais.

Estando conforme é concedido o alvará e a obra pode ser iniciada.

Paulo Daniel D. Silva

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