O Que É Habite-se, Como tirar e Para que é usado

habite-se (2)

O que é Habite-se?

Habite-se é uma certidão expedida pelas Prefeituras Municipais, que tem por finalidade atestar que a construção foi concluída e que o imóvel está em conformidade com todas as exigências legais daquela municipalidade, tanto ambientais quanto de salubridade, pronto para ser habitado.

Na linguagem técnica essa certidão é geralmente conhecida como Auto de Conclusão de Construção, Certificado de Conclusão de Obra, ou ainda, Alvará de Utilização e popularmente conhecido simplesmente como Habite-se.

Cada cidade adota a sua própria terminologia, mas a sua finalidade é sempre a mesma.

Veja um modelo desse documento.

Como é o habite-se

Quem emite o Habite-se ?

A certidão do Habite-se é emitida pela Prefeitura do local da obra.

É ela que, por lei, tem poderes para avaliar o projeto arquitetônico, conferir se ele encontra-se dentro das exigências do Código de Postura e de Obras, Plano Diretor, e ainda atende às normas sanitárias e ambientais.

Sendo cumprida todas as normas legais, o projeto arquitetônico é aprovado, sendo autorizado a construção (ou regularização se for o caso) com a emissão do Alvará de Construção, e após a sua conclusão a certidão do habite-se é emitida.

Quando o Habite-se deve ser tirado

O Habite-se deve ser requerido após a conclusão da obra.

Essa certidão deve ser solicitada para regularizar uma construção residencial unifamiliar ou empreendimento residencial ou comercial.

O Habite-se é o último documento emitido após a conclusão de uma obra quando ela é regular.

Para a construção de um imóvel, ou empreendimento, o proprietário, pessoa física, ou construtora, ou incorporadora, primeiro deve regularizar a obra, e para isso são apresentados diversos documentos à Prefeitura, entre eles o projeto arquitetônico, como você verá mais abaixo.

Após a análise desses documentos é emitido o alvará de construção que é a autorização para a construção.

Então, com a conclusão da construção é solicitado à prefeitura o Habite-se.

Quais são as consequências da falta do Habite-se ?

São grandes os problemas gerados pela falta do Habite-se, tanto para quem construiu para morar ou para vender, quanto para quem comprar um imóvel sem esse documento.

O primeiro, é que o Habite-se, precedido do alvará, garante que a construção não irá pôr os seus moradores em perigo, tanto em termos de estrutura, quanto de salubridade da construção

O segundo ponto a se considerar é que a casa, ou empreendimento imobiliário, sem o alvará de construção e esse documento terá muita dificuldade para a instalação de água e energia, uma vez que o imóvel não existe legalmente.

O terceiro é quanto ao financiamento, tanto para vender quanto para comprar.

Se você for usar um financiamento bancário para compra de um imóvel novo, o próprio banco irá averiguar se o imóvel possui esse documento, sem ele o banco não financia.

Sendo o financiamento de um imóvel usado, em geral os bancos não o exigem, ele pode ser financiado, mas a construção deve estar averbada na matrícula do RGI e o imóvel irá ser vistoriado por um engenheiro ou arquiteto para a sua avaliação.

O quarto é não estar regular junto ao fisco municipal, uma vez que não será gerado o IPTU.

Nesse caso a Prefeitura pode multar a propriedade e executar essa multa se não for paga.

O quinto, e o mais grave, é que a construção pode ser demolida. A demolição pode ocorrer se ela não puder ser regularizada.

Isso pode acontecer, por exemplo, quando é construída em área proibida, (margem de estradas ou de rios, área de proteção ambiental, encostas), ou sem condições de salubridade (falta de ventilação mínima, tamanho dos cômodos) ou falta de afastamento mínimo da via pública ou dos vizinhos, entre outros motivos.

Sexto, se a construção for comercial, sem o Habite-se não pode ser concedido o alvará de funcionamento de qualquer atividade no imóvel.

Lembre-se que o “Habite-se” tem como objetivo atestar que a sua obra foi corretamente conduzida, atendendo à legislação em vigor, encontrando-se segura para ocupação dos futuros moradores e apta a ser utilizada, e que inclusive foi preparada com as instalações elétricas adequadas.

Quem pode solicitar o Habite-se ?

Tanto os proprietários, incorporadoras como as construtoras quando terminam uma obra devem solicitar o Habite-se.

Assim, o proprietário do imóvel, pessoa física, incorporadora ou construtora, podem fazer a requisição perante às Prefeituras do seu Município, a qual enviará um técnico da engenharia civil ao local, a fim de vistoriar e constatar se a construção está realmente em conformidade com o projeto arquitetônico apresentado e aprovado anteriormente.

Para que o Habite-se é usado ?

O Habite-se, por via de regra, é o primeiro passo para regularização de qualquer tipo de imóvel, seja residencial, unifamiliar, empreendimento ou incorporação.

Essa certidão de conclusão e aceitação da obra tem três finalidades.

A primeira é da abertura do cadastro do imóvel junto a Prefeitura, e a partir de então, ele passa a existir legalmente e serão emitidos os tributos municipais, como o IPTU.

A segunda a sua averbação, no Cartório de Registro de Imóveis (RGI), na matrícula.

Com essa averbação a construção é individualizada e passa a ter existência legal.

Veja que antes da averbação da construção junto ao RGI, na matrícula só existia o terreno, ou eventualmente, o imóvel que foi demolido.

A terceira é a de informação para a Receita Federal, o que passou a ser obrigatório com a Instrução Normativa RFB Nº 1998, de 10/12/2020.

Assim, em conclusão, o Habite-se serve para regularizar a construção junto a Prefeitura e junto ao Cartório do RGI e sem ele a construção é irregular.

É possível construção ser averbada sem Habite-se?

Sim, é possível uma construção estar averbada no RGI e no cadastro imobiliário da prefeitura sem o habite-se.

Isso aconteceu décadas atrás, especialmente antes da Constituição Federal de 1988, quando a prefeitura fazia o lançamento espontâneo da construção, e os Cartórios faziam a averbação da construção apenas por solicitação verbal.

Assim, certamente você pode se deparar com imóveis antigos que estão regulares sem ter essa certidão de conclusão de obra.

Existe Habite-se de terreno ?

Não é só uma construção que precisa ter autorização da Prefeitura para ser construída e posteriormente ser aferida para a sua regularização. Isso ocorre também com terrenos derivados de loteamentos e desmembramentos.

Assim, sim, existe uma certidão equivalente ao Habite-se para os terrenos de loteamento.

Isso é o que determina a Lei nº 6.766/79 que trata do Parcelamento do Solo Urbano.

Segundo o inciso V do art. 18 desta Lei, para o terreno (lote) poder ser registrado e individualizado no Cartório de Registro de Imóveis o construtor do loteamento deve apresentar cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação, pelo Município da execução das obras exigidas pela legislação municipal.

Como o Habite-se é tirado ?

Para a emissão do habite-se a Prefeitura segue um procedimento.

O primeiro passo é fazer a solicitação desta certidão mediante requerimento e pagamento das taxas.

Se a obra possui Alvará de Construção todos os documentos necessários já se encontram nesse processo.

Depois de solicitar a expedição desse documento, o imóvel é vistoriado pela fiscalização da prefeitura.

Caso seja encontrada alguma irregularidade como, por exemplo, divergência com o projeto aprovado, o pedido de Habite-se poderá ser indeferido até a sua regularização.

Quais são os documentos necessários para solicitar o Habite-se?

Cada prefeitura tem a autonomia para estabelecer os critérios para a concessão do Habite-se. O mesmo acontece quanto aos documentos que são exigidos.

No entanto, existem duas situações distintas, que são a da construção irregular e da regular. Para cada uma dessas situações os documentos necessários são diferentes.

DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA A CONSTRUÇÃO REGULAR (COM ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO)

Se a construção foi regular, o Habite-se é consequência natural do processo de licença.

É no mesmo processo da licença que o Habite-se é concedido. Dessa forma, a maioria dos documentos necessários já se encontram nesse processo que, em geral, são:

1
CREA (Conselho Regional de Engenharia) ou CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo) do profissional responsável pelo projeto e pela execução da obra e sua Inscrição Municipal;
2
RG e CPF do requerente ou, se for uma pessoa jurídica, seu CNPJ e o Contrato Social desta;
3
ART ou RRT do profissional responsável pelo projeto arquitetônico e pela execução da obra;
4
Capa do IPTU do imóvel e o número de Cadastro Municipal deste;
5
Cópia do projeto arquitetônico;
6
Certidão de nada consta de débitos junto a prefeitura, ou equivalente.

Dessa maneira, para a construção regular, basta se fazer um requerimento comunicando a conclusão da construção e se pagar a taxa para a sua emissão e o ISS.

O ISS (Imposto Sobre Serviços) é cobrado pelas prefeituras, porém, ele somente será devido se o mesmo já não foi recolhido durante a construção, pela construtora, ou pelo MEI, em caso de profissionais autônomos.

Se não foi pago, ele será cobrado por m2 da construção, conforme critérios da prefeitura.

quando a construção é feita em área proibida, (margem de estradas ou de rios, área de proteção ambiental, encostas, etc.), ou sem condições de salubridade (falta de ventilação mínima, tamanho dos cômodos) ou falta de afastamento mínimo da via pública ou dos vizinhos..

O que mais é necessário para o Habite-se ?

Agora vamos saber quais são os outros documentos tidos como necessários para o Habite-se.

O sites cashme.com.br, reproduzindo artigo do secovirio.com.br, que sua vez reproduz artigo do site terra.com.br, dizem que para conseguir o Habite-se são necessários “Atestados das concessionárias de água, esgoto e energia elétrica, além de declaração do Corpo de Bombeiros (AVCB) que comprovam a correta funcionalidade da parte hidráulica, sanitária, elétrica e de combate a incêndio da casa”.

No entanto, essa informação não está correta.

Esses documentos não são necessários para o Habite-se e sim para o alvará de construção.

E, mesmo assim, somente empreendimentos imobiliários e incorporações precisam ter essas conformidades.

EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E INCORPORAÇÃO

Isso porque as concessionárias de água e energia precisam atestar se têm capacidade de prestar o serviço após a conclusão do empreendimento, ou se será necessário realizar alguma adequação mediante a instalação de equipamentos de apoio.

O mesmo ocorre com o Corpo de Bombeiros. O projeto arquitetônico de um empreendimento a ser aprovado na Prefeitura já deve estar conforme as sua exigências.

Dessa forma, todos esses procedimentos devem ser realizados ANTES da construção, ou seja, quando do requerimento do alvará de construção.

E como isso é feito?

Nesses casos citados acima, o projeto é enviado para as concessionárias e corpo de bombeiro para sua análise e aprovação. Portanto, devem ter dado o seu “conforme” antes da obra.

Essa prévia declaração também é necessária quando a construtora, ou incorporadora, for financiar a construção com recursos bancários, esses “atestados” são exigidos pelos bancos para liberação dos recursos.

CONSTRUÇÃO DE RESIDÊNCIA UNIFAMILIAR

Agora, para a construção de um imóvel particular, residência unifamiliar, para uso próprio, as exigências são diferentes.

Nesse caso, em geral, não há a prévia análise do projeto pelas concessionárias.

Isso porque, antes de começar a execução da obra, o proprietário deve solicitar a água e a energia para o local para servir a construção, uma vez que, sem água e luz não há como se construir.

Portanto, antes da emissão do Habite-se o local já terá água e energia.

Quanto à licença do Corpo de Bombeiros, em geral, não é exigido para residências unifamiliares.

Como tirar Habite-se de imóvel usado, antigo, ou já construído?

Sendo o imóvel já construído o caminho a ser seguido é a sua regularização.

Nesse caso a certidão emitida não é o Habite-se, e sim uma Certidão de Regularização.

O Certificado de Regularização e o Habite-se são documentos diferentes, porém equivalentes.

Se o imóvel foi regularizado, possuirá o Certificado de Regularidade. Se teve o pedido de construção aprovado (Alvará de Construção), foi executado e concluído, então poderá ser solicitado o Habite-se.

O imóvel deverá ter um ou outro.

Se não tiver, o seu proprietário deve abrir uma solicitação junto à prefeitura apresentando todos os mesmo documentos que são exigidos para o Alvará de Construção.

Porém, como a construção já está concluída, o seu proprietário corre o risco de ter a certidão de regularização negada e, nesse caso, o imóvel pode até ser demolido.

Como já falamos acima isso pode ocorrer, por exemplo, quando a construção é feita em área proibida, (margem de estradas ou de rios, área de proteção ambiental, encostas, etc.), ou sem condições de salubridade (falta de ventilação mínima, tamanho dos cômodos) ou falta de afastamento mínimo da via pública ou dos vizinhos..

Os documentos necessários variam conforme a cidade, mas basicamente são os mesmos já citados acima para a concessão do Alvará de construção.

Como saber se um imóvel tem Habite-se?

Se você vai comprar uma casa é importante verificar se ela está devidamente regularizada e possui o Habite-se.

A obrigação de apresentar o Habite-se é do vendedor, e não do comprador procurar essa informação, uma vez que quem vende deve entregar todos os documentos do imóvel.

Se ele se recusar é melhor procurar outro negócio.

Mas se isso não acontecer, e mesmo assim você quiser fazer essa busca, vamos te dar um passo a passo.

Se o imóvel for novo, ou usado, e a compra for feita através de financiamento bancário, não se preocupe porque o banco só irá financiar se a construção estiver 100% regular, tanto em termos de documentos quanto de estrutura.

Se você não vai comprar por financiamento bancário, então terá que tomar algumas providências.

Nesse caso, para saber se um imóvel tem Habite-se, primeiro você precisa pensar nas seguintes situações possíveis:

📌 Ele tem e foi averbado;
📌 Possui esse documento, mas ele não foi averbado no RGI;
📌 Ele não tem o Habite-se.

Vamos ver como você pode resolver cada um desses casos, e o jeito é ir eliminando essas possibilidades.

O primeiro passo (e mais fácil) é verificar se a construção consta averbada no Cartório de Registro de Imóvel.

Para saber se esse documento existe, basta tirar uma certidão de ônus reais da matrícula do imóvel no Cartório de Registro Imóveis.

Se constar na matrícula é porque a construção tem esse documento e ele foi averbado. Quando é efetuada a averbação, o cartório anota na margem da matrícula todas as informações do Habite-se.

Veja aqui um exemplo:

Constando no Cartório do RGI a construção é regular.

Se não foi encontrado no RGI, o próximo passo é saber se a propriedade tem o documento mas não foi averbada no RGI.

Nesse segundo caso, para saber se o imóvel possui esse documento, basta ir à Prefeitura com o carnê do IPTU e requerer, mediante processo administrativo, uma segunda via do Habite-se.

Uma observação: se não tiver o carnê do IPTU nem precisa procurar por que a construção é irregular e não foi lançada no cadastro da Prefeitura.

Por outro lado, se esse documento existir ele estará no cadastro imobiliário e a segunda via será emitida para a sua averbação no RGI, se não existir será fornecida uma certidão negativa.

Nesse segundo caso é uma propriedade irregular.

Quanto custa o Habite-se?

A emissão do Habite-se é feita pela prefeitura do local da construção, e cada uma delas pode estabelecer o seu valor, portanto, ele possui um custo variável.

O seu valor é estabelecido por lei municipal e atualizado anualmente juntamente com todas as demais taxas que o cidadão deve arcar quanto utilizar qualquer serviço.

Dessa maneira, o custo pode reduzir em um ano e aumentar em outro.

Assim, quando você estiver lendo esse artigo não há como saber o quanto a emissão do Habite-se pode vir a custar, logo o melhor é consultar diretamente a prefeitura para se informar.

Mas uma boa notícia.

Hoje a maioria das prefeituras disponibilizam essa informação on-line.

Você pode consultar o preço cobrado pelo Certificado de Conclusão de Obra pela internet de algumas cidades aqui:

✔Curitiba consultar o valor aqui

✔Rio de Janeiro consulta o valor aqui

✔Fortaleza consultar o valor aqui

São Paulo consultar o valor aqui

Em geral o valor cobrado é por metro quadrado construído e o seu custo é relativamente baixo em comparação com as outras despesas da construção.

Vamos tomar como exemplo a cidade de Curitiba.

Em Curitiba o Certificado de Conclusão de Obra em 2022 tem o custo de R$1,13 por m² de área a ser vistoriada (área liberada + área a reformar), acrescido de uma Taxa de Expediente com valor fixo de R$44,02.

Nas demais cidades os custos não são muito maiores que esses.

PERGUNTAS FREQUENTES SOBRE O HABITE-SE

Quem deve pagar pelo Habite-se ?

O habite-se é pago pelo proprietário da obra, se for uma construção unifamiliar, ou pela construtora, ou incorporadora se for um empreendimento imobiliário.

Quanto tempo demora a emissão do Habite-se ?

O tempo para a expedição do Habite-se varia conforme a cidade mas, em média, leva de 30 a 40 dias para estar pronto.

Para regularizar o meu imóvel preciso só do Habite-se?

Não é somente o habite-se que faz com que o imóvel esteja regular. Além dele é necessário a sua averbação junto ao Cartório do Registro de Imóveis. Para isso o ISS e o CND devem estar pagos.

Qual a diferença entre o Habite-se e o Alvará de Construção?

O Alvará de construção é uma autorização do município local para a realização da construção. Esse documento deve ser emitido antes da obra começar.

Já o Habite-se é um documento emitido somente após a conclusão da obra.

No mesmo processo na prefeitura em que é emitido o Alvará é emitido também o Certificado de Conclusão de Obra.

O que é a averbação do Habite-se?

A averbação do Habite-se é a anotação desta certidão junto à matrícula do terreno, atestando a existência da construção.

Essa averbação é feita no Cartório de Registro de Imóveis (RGI).

O que pode acontecer se uma construção não tiver o Habite-se?

Sem essa certidão de conclusão e a sua averbação as consequências podem ser as seguintes:

👎 Pode pôr em risco os seus moradores;
👎 É irregular perante o fisco e RGI;
👎 Não pode usar financiamento bancário;
👎 A edificação pode ser multada;
👎 Não pode ter alvará de funcionamento se for construção comercial;
👎 Pode ser demolida se não puder ser regularizada.

O que é Habite-se?

Habite-se é uma certidão expedida pelas Prefeituras Municipais, que tem por finalidade atestar que a construção foi concluída e que o imóvel está em conformidade com todas as exigências legais daquela municipalidade, tanto ambientais quanto de salubridade, pronto para ser habitado.

Na linguagem técnica essa certidão é geralmente conhecida como Auto de Conclusão de Construção, Certificado de Conclusão de Obra, ou ainda, Alvará de Utilização e popularmente conhecido simplesmente como Habite-se.

Cada cidade adota a sua própria terminologia, mas a sua finalidade é sempre a mesma.

Veja um modelo desse documento.

Como é o habite-se

Quem emite o Habite-se ?

A certidão do Habite-se é emitida pela Prefeitura do local da obra.

É ela que, por lei, tem poderes para avaliar o projeto arquitetônico, conferir se ele encontra-se dentro das exigências do Código de Postura e de Obras, Plano Diretor, e ainda atende às normas sanitárias e ambientais.

Sendo cumprida todas as normas legais, o projeto arquitetônico é aprovado, sendo autorizado a construção (ou regularização se for o caso) com a emissão do Alvará de Construção, e após a sua conclusão a certidão do habite-se é emitida.

Quando o Habite-se deve ser tirado

O Habite-se deve ser requerido após a conclusão da obra.

Essa certidão deve ser solicitada para regularizar uma construção residencial unifamiliar ou empreendimento residencial ou comercial.

O Habite-se é o último documento emitido após a conclusão de uma obra quando ela é regular.

Para a construção de um imóvel, ou empreendimento, o proprietário, pessoa física, ou construtora, ou incorporadora, primeiro deve regularizar a obra, e para isso são apresentados diversos documentos à Prefeitura, entre eles o projeto arquitetônico, como você verá mais abaixo.

Após a análise desses documentos é emitido o alvará de construção que é a autorização para a construção.

Então, com a conclusão da construção é solicitado à prefeitura o Habite-se.

Quais são as consequências da falta do Habite-se ?

São grandes os problemas gerados pela falta do Habite-se, tanto para quem construiu para morar ou para vender, quanto para quem comprar um imóvel sem esse documento.

O primeiro, é que o Habite-se, precedido do alvará, garante que a construção não irá pôr os seus moradores em perigo, tanto em termos de estrutura, quanto de salubridade da construção

O segundo ponto a se considerar é que a casa, ou empreendimento imobiliário, sem o alvará de construção e esse documento terá muita dificuldade para a instalação de água e energia, uma vez que o imóvel não existe legalmente.

O terceiro é quanto ao financiamento, tanto para vender quanto para comprar.

Se você for usar um financiamento bancário para compra de um imóvel novo, o próprio banco irá averiguar se o imóvel possui esse documento, sem ele o banco não financia.

Sendo o financiamento de um imóvel usado, em geral os bancos não o exigem, ele pode ser financiado, mas a construção deve estar averbada na matrícula do RGI e o imóvel irá ser vistoriado por um engenheiro ou arquiteto para a sua avaliação.

O quarto é não estar regular junto ao fisco municipal, uma vez que não será gerado o IPTU.

Nesse caso a Prefeitura pode multar a propriedade e executar essa multa se não for paga.

O quinto, e o mais grave, é que a construção pode ser demolida. A demolição pode ocorrer se ela não puder ser regularizada.

Isso pode acontecer, por exemplo, quando é construída em área proibida, (margem de estradas ou de rios, área de proteção ambiental, encostas), ou sem condições de salubridade (falta de ventilação mínima, tamanho dos cômodos) ou falta de afastamento mínimo da via pública ou dos vizinhos, entre outros motivos.

Sexto, se a construção for comercial, sem o Habite-se não pode ser concedido o alvará de funcionamento de qualquer atividade no imóvel.

Lembre-se que o “Habite-se” tem como objetivo atestar que a sua obra foi corretamente conduzida, atendendo à legislação em vigor, encontrando-se segura para ocupação dos futuros moradores e apta a ser utilizada, e que inclusive foi preparada com as instalações elétricas adequadas.

Quem pode solicitar o Habite-se ?

Tanto os proprietários, incorporadoras como as construtoras quando terminam uma obra devem solicitar o Habite-se.

Assim, o proprietário do imóvel, pessoa física, incorporadora ou construtora, podem fazer a requisição perante às Prefeituras do seu Município, a qual enviará um técnico da engenharia civil ao local, a fim de vistoriar e constatar se a construção está realmente em conformidade com o projeto arquitetônico apresentado e aprovado anteriormente.

Para que o Habite-se é usado ?

O Habite-se, por via de regra, é o primeiro passo para regularização de qualquer tipo de imóvel, seja residencial, unifamiliar, empreendimento ou incorporação.

Essa certidão de conclusão e aceitação da obra tem três finalidades.

A primeira é da abertura do cadastro do imóvel junto a Prefeitura, e a partir de então, ele passa a existir legalmente e serão emitidos os tributos municipais, como o IPTU.

A segunda a sua averbação, no Cartório de Registro de Imóveis (RGI), na matrícula.

Com essa averbação a construção é individualizada e passa a ter existência legal.

Veja que antes da averbação da construção junto ao RGI, na matrícula só existia o terreno, ou eventualmente, o imóvel que foi demolido.

A terceira é a de informação para a Receita Federal, o que passou a ser obrigatório com a Instrução Normativa RFB Nº 1998, de 10/12/2020.

Assim, em conclusão, o Habite-se serve para regularizar a construção junto a Prefeitura e junto ao Cartório do RGI e sem ele a construção é irregular.

É possível construção ser averbada sem Habite-se?

Sim, é possível uma construção estar averbada no RGI e no cadastro imobiliário da prefeitura sem o habite-se.

Isso aconteceu décadas atrás, especialmente antes da Constituição Federal de 1988, quando a prefeitura fazia o lançamento espontâneo da construção, e os Cartórios faziam a averbação da construção apenas por solicitação verbal.

Assim, certamente você pode se deparar com imóveis antigos que estão regulares sem ter essa certidão de conclusão de obra.

Existe Habite-se de terreno ?

Não é só uma construção que precisa ter autorização da Prefeitura para ser construída e posteriormente ser aferida para a sua regularização. Isso ocorre também com terrenos derivados de loteamentos e desmembramentos.

Assim, sim, existe uma certidão equivalente ao Habite-se para os terrenos de loteamento.

Isso é o que determina a Lei nº 6.766/79 que trata do Parcelamento do Solo Urbano.

Segundo o inciso V do art. 18 desta Lei, para o terreno (lote) poder ser registrado e individualizado no Cartório de Registro de Imóveis o construtor do loteamento deve apresentar cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação, pelo Município da execução das obras exigidas pela legislação municipal.

Como o Habite-se é tirado ?

Para a emissão do habite-se a Prefeitura segue um procedimento.

O primeiro passo é fazer a solicitação desta certidão mediante requerimento e pagamento das taxas.

Se a obra possui Alvará de Construção todos os documentos necessários já se encontram nesse processo.

Depois de solicitar a expedição desse documento, o imóvel é vistoriado pela fiscalização da prefeitura.

Caso seja encontrada alguma irregularidade como, por exemplo, divergência com o projeto aprovado, o pedido de Habite-se poderá ser indeferido até a sua regularização.

Quais são os documentos necessários para solicitar o Habite-se?

Cada prefeitura tem a autonomia para estabelecer os critérios para a concessão do Habite-se. O mesmo acontece quanto aos documentos que são exigidos.

No entanto, existem duas situações distintas, que são a da construção irregular e da regular. Para cada uma dessas situações os documentos necessários são diferentes.

DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA A CONSTRUÇÃO REGULAR (COM ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO)

Se a construção foi regular, o Habite-se é consequência natural do processo de licença.

É no mesmo processo da licença que o Habite-se é concedido. Dessa forma, a maioria dos documentos necessários já se encontram nesse processo que, em geral, são:

1
CREA (Conselho Regional de Engenharia) ou CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo) do profissional responsável pelo projeto e pela execução da obra e sua Inscrição Municipal;
2
RG e CPF do requerente ou, se for uma pessoa jurídica, seu CNPJ e o Contrato Social desta;
3
ART ou RRT do profissional responsável pelo projeto arquitetônico e pela execução da obra;
4
Capa do IPTU do imóvel e o número de Cadastro Municipal deste;
5
Cópia do projeto arquitetônico;
6
Certidão de nada consta de débitos junto a prefeitura, ou equivalente.

Dessa maneira, para a construção regular, basta se fazer um requerimento comunicando a conclusão da construção e se pagar a taxa para a sua emissão e o ISS.

O ISS (Imposto Sobre Serviços) é cobrado pelas prefeituras, porém, ele somente será devido se o mesmo já não foi recolhido durante a construção, pela construtora, ou pelo MEI, em caso de profissionais autônomos.

Se não foi pago, ele será cobrado por m2 da construção, conforme critérios da prefeitura.

quando a construção é feita em área proibida, (margem de estradas ou de rios, área de proteção ambiental, encostas, etc.), ou sem condições de salubridade (falta de ventilação mínima, tamanho dos cômodos) ou falta de afastamento mínimo da via pública ou dos vizinhos..

O que mais é necessário para o Habite-se ?

Agora vamos saber quais são os outros documentos tidos como necessários para o Habite-se.

O sites cashme.com.br, reproduzindo artigo do secovirio.com.br, que sua vez reproduz artigo do site terra.com.br, dizem que para conseguir o Habite-se são necessários “Atestados das concessionárias de água, esgoto e energia elétrica, além de declaração do Corpo de Bombeiros (AVCB) que comprovam a correta funcionalidade da parte hidráulica, sanitária, elétrica e de combate a incêndio da casa”.

No entanto, essa informação não está correta.

Esses documentos não são necessários para o Habite-se e sim para o alvará de construção.

E, mesmo assim, somente empreendimentos imobiliários e incorporações precisam ter essas conformidades.

EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E INCORPORAÇÃO

Isso porque as concessionárias de água e energia precisam atestar se têm capacidade de prestar o serviço após a conclusão do empreendimento, ou se será necessário realizar alguma adequação mediante a instalação de equipamentos de apoio.

O mesmo ocorre com o Corpo de Bombeiros. O projeto arquitetônico de um empreendimento a ser aprovado na Prefeitura já deve estar conforme as sua exigências.

Dessa forma, todos esses procedimentos devem ser realizados ANTES da construção, ou seja, quando do requerimento do alvará de construção.

E como isso é feito?

Nesses casos citados acima, o projeto é enviado para as concessionárias e corpo de bombeiro para sua análise e aprovação. Portanto, devem ter dado o seu “conforme” antes da obra.

Essa prévia declaração também é necessária quando a construtora, ou incorporadora, for financiar a construção com recursos bancários, esses “atestados” são exigidos pelos bancos para liberação dos recursos.

CONSTRUÇÃO DE RESIDÊNCIA UNIFAMILIAR

Agora, para a construção de um imóvel particular, residência unifamiliar, para uso próprio, as exigências são diferentes.

Nesse caso, em geral, não há a prévia análise do projeto pelas concessionárias.

Isso porque, antes de começar a execução da obra, o proprietário deve solicitar a água e a energia para o local para servir a construção, uma vez que, sem água e luz não há como se construir.

Portanto, antes da emissão do Habite-se o local já terá água e energia.

Quanto à licença do Corpo de Bombeiros, em geral, não é exigido para residências unifamiliares.

Como tirar Habite-se de imóvel usado, antigo, ou já construído?

Sendo o imóvel já construído o caminho a ser seguido é a sua regularização.

Nesse caso a certidão emitida não é o Habite-se, e sim uma Certidão de Regularização.

O Certificado de Regularização e o Habite-se são documentos diferentes, porém equivalentes.

Se o imóvel foi regularizado, possuirá o Certificado de Regularidade. Se teve o pedido de construção aprovado (Alvará de Construção), foi executado e concluído, então poderá ser solicitado o Habite-se.

O imóvel deverá ter um ou outro.

Se não tiver, o seu proprietário deve abrir uma solicitação junto à prefeitura apresentando todos os mesmo documentos que são exigidos para o Alvará de Construção.

Porém, como a construção já está concluída, o seu proprietário corre o risco de ter a certidão de regularização negada e, nesse caso, o imóvel pode até ser demolido.

Como já falamos acima isso pode ocorrer, por exemplo, quando a construção é feita em área proibida, (margem de estradas ou de rios, área de proteção ambiental, encostas, etc.), ou sem condições de salubridade (falta de ventilação mínima, tamanho dos cômodos) ou falta de afastamento mínimo da via pública ou dos vizinhos..

Os documentos necessários variam conforme a cidade, mas basicamente são os mesmos já citados acima para a concessão do Alvará de construção.

Como saber se um imóvel tem Habite-se?

Se você vai comprar uma casa é importante verificar se ela está devidamente regularizada e possui o Habite-se.

A obrigação de apresentar o Habite-se é do vendedor, e não do comprador procurar essa informação, uma vez que quem vende deve entregar todos os documentos do imóvel.

Se ele se recusar é melhor procurar outro negócio.

Mas se isso não acontecer, e mesmo assim você quiser fazer essa busca, vamos te dar um passo a passo.

Se o imóvel for novo, ou usado, e a compra for feita através de financiamento bancário, não se preocupe porque o banco só irá financiar se a construção estiver 100% regular, tanto em termos de documentos quanto de estrutura.

Se você não vai comprar por financiamento bancário, então terá que tomar algumas providências.

Nesse caso, para saber se um imóvel tem Habite-se, primeiro você precisa pensar nas seguintes situações possíveis:

📌 Ele tem e foi averbado;
📌 Possui esse documento, mas ele não foi averbado no RGI;
📌 Ele não tem o Habite-se.

Vamos ver como você pode resolver cada um desses casos, e o jeito é ir eliminando essas possibilidades.

O primeiro passo (e mais fácil) é verificar se a construção consta averbada no Cartório de Registro de Imóvel.

Para saber se esse documento existe, basta tirar uma certidão de ônus reais da matrícula do imóvel no Cartório de Registro Imóveis.

Se constar na matrícula é porque a construção tem esse documento e ele foi averbado. Quando é efetuada a averbação, o cartório anota na margem da matrícula todas as informações do Habite-se.

Veja aqui um exemplo:

Constando no Cartório do RGI a construção é regular.

Se não foi encontrado no RGI, o próximo passo é saber se a propriedade tem o documento mas não foi averbada no RGI.

Nesse segundo caso, para saber se o imóvel possui esse documento, basta ir à Prefeitura com o carnê do IPTU e requerer, mediante processo administrativo, uma segunda via do Habite-se.

Uma observação: se não tiver o carnê do IPTU nem precisa procurar por que a construção é irregular e não foi lançada no cadastro da Prefeitura.

Por outro lado, se esse documento existir ele estará no cadastro imobiliário e a segunda via será emitida para a sua averbação no RGI, se não existir será fornecida uma certidão negativa.

Nesse segundo caso é uma propriedade irregular.

Quanto custa o Habite-se?

A emissão do Habite-se é feita pela prefeitura do local da construção, e cada uma delas pode estabelecer o seu valor, portanto, ele possui um custo variável.

O seu valor é estabelecido por lei municipal e atualizado anualmente juntamente com todas as demais taxas que o cidadão deve arcar quanto utilizar qualquer serviço.

Dessa maneira, o custo pode reduzir em um ano e aumentar em outro.

Assim, quando você estiver lendo esse artigo não há como saber o quanto a emissão do Habite-se pode vir a custar, logo o melhor é consultar diretamente a prefeitura para se informar.

Mas uma boa notícia.

Hoje a maioria das prefeituras disponibilizam essa informação on-line.

Você pode consultar o preço cobrado pelo Certificado de Conclusão de Obra pela internet de algumas cidades aqui:

✔Curitiba consultar o valor aqui

✔Rio de Janeiro consulta o valor aqui

✔Fortaleza consultar o valor aqui

São Paulo consultar o valor aqui

Em geral o valor cobrado é por metro quadrado construído e o seu custo é relativamente baixo em comparação com as outras despesas da construção.

Vamos tomar como exemplo a cidade de Curitiba.

Em Curitiba o Certificado de Conclusão de Obra em 2022 tem o custo de R$1,13 por m² de área a ser vistoriada (área liberada + área a reformar), acrescido de uma Taxa de Expediente com valor fixo de R$44,02.

Nas demais cidades os custos não são muito maiores que esses.

PERGUNTAS FREQUENTES SOBRE O HABITE-SE

Quem deve pagar pelo Habite-se ?

O habite-se é pago pelo proprietário da obra, se for uma construção unifamiliar, ou pela construtora, ou incorporadora se for um empreendimento imobiliário.

Quanto tempo demora a emissão do Habite-se ?

O tempo para a expedição do Habite-se varia conforme a cidade mas, em média, leva de 30 a 40 dias para estar pronto.

Para regularizar o meu imóvel preciso só do Habite-se?

Não é somente o habite-se que faz com que o imóvel esteja regular. Além dele é necessário a sua averbação junto ao Cartório do Registro de Imóveis. Para isso o ISS e o CND devem estar pagos.

Qual a diferença entre o Habite-se e o Alvará de Construção?

O Alvará de construção é uma autorização do município local para a realização da construção. Esse documento deve ser emitido antes da obra começar.

Já o Habite-se é um documento emitido somente após a conclusão da obra.

No mesmo processo na prefeitura em que é emitido o Alvará é emitido também o Certificado de Conclusão de Obra.

O que é a averbação do Habite-se?

A averbação do Habite-se é a anotação desta certidão junto à matrícula do terreno, atestando a existência da construção.

Essa averbação é feita no Cartório de Registro de Imóveis (RGI).

O que pode acontecer se uma construção não tiver o Habite-se?

Sem essa certidão de conclusão e a sua averbação as consequências podem ser as seguintes:

👎 Pode pôr em risco os seus moradores;
👎 É irregular perante o fisco e RGI;
👎 Não pode usar financiamento bancário;
👎 A edificação pode ser multada;
👎 Não pode ter alvará de funcionamento se for construção comercial;
👎 Pode ser demolida se não puder ser regularizada.

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