Seguro Habitacional DFI e MIP

O que é o seguro habitacional DFI e MIP ?

O seguro habitacional DFI e MIP nada mais são do que o seguro de Danos Físicos ao Imóvel e o de Morte e Invalidez Permanente, respectivamente.

Esses seguros foram criados pela lei que criou o Programa Minha Casa Minha Vida (Lei nº 11.977/09).

Essa Lei determinou que os agentes financeiros do SFH que somente poderiam conceder financiamentos habitacionais com cobertura securitária que previsse, no mínimo, cobertura aos riscos de morte e invalidez permanente do mutuário (MIP) e de danos físicos ao imóvel (DFI), durante todo o período do financiamento.

A Resolução do CNSP nº 205/09 e a Resolução do CMN 3.811/09 regulamentaram essa exigência.

Assim, esses seguros são obrigatórios.

A escolha da seguradora é de livre escolha do mutuário, assim, ele tem liberdade de procurar a seguradora que lhe oferecer as melhores condições.

No entanto, a seguradora escolhida deve dar a cobertura mínima exigida e cumpra as condições estabelecidas pelo Conselho Nacional de Seguros Privados – CNSP, para apólices desse tipo de seguro.

O MIP e o DFI são contratados juntamente no ato do financiamento e o prêmio (valor pago pelo seguro) é pago mensalmente junto com as prestações do financiamento.

Para que serve o seguro MIP e DFI ?

O Seguro Habitacional MIP e DFI têm por objetivo a quitação de dívida do segurado correspondente ao saldo devedor vincendo na data do sinistro relativa a financiamento para aquisição ou construção de imóvel, em geral, e/ou a reposição do imóvel, na ocorrência de sinistro coberto.

Características do seguro habitacional MIP e DFI

O seguro habitacional DFI é recalculado mensalmente, em função do saldo devedor atualizado do financiamento pelo índice previsto no contrato de financiamento.

Quanto ao MIP o valor do prêmio (valor pago) pode variar de acordo com a idade do mutuário, tendo mudança de alíquota em função de mudança de faixa etária.

A periodicidade e índices de reajustes devem estar previstos na apólice.

O mutuário (contratante do financiamento) não é obrigado a contratar seguro adicional como, por exemplo, assistências de chaveiro, reparos elétricos ou manutenção residencial.

O prazo de vigência do seguro deverá corresponder ao prazo de financiamento do imóvel.

No seguro MIP, caso haja mais de um comprador compondo a renda o valor da indenização será proporcional ao percentual de responsabilidade correspondente ao segurado que tenha falecido ou se tornado inválido.

O MIP e DFI permanecem em vigor, mesmo que o segurado esteja inadimplente em relação a qualquer parcela do prêmio.

Carências e franquia do Seguro Habitacional

O seguro habitacional não tem franquia.

Existe a carência de dois anos para o caso de morte por suicídio, ou a sua tentativa.

No caso de morte ou invalidez permanente, a seguradora poderá exigir carência limitada a 12 meses nos casos de alterações de contrato movidas para composição de renda para fins de cobertura de seguro.

Coberturas do seguro MIP

O Seguro MIP (Morte e Invalidez Permanente) tem a seguinte cobertura:

Morte – é aquela decorrente de causas naturais ou acidentais.
Invalidez permanente – é aquela que ocorrer em data posterior à data da assinatura do contrato de financiamento do imóvel, causada por acidente pessoal ou doença, que determine a incapacidade total e permanente para o exercício da atividade laborativa principal do segurado, no momento do sinistro.

Para efeitos deste seguro, ao contrário do que ocorre quando se contrata este seguro fora do SFH, a invalidez não é à impossibilidade do exercício, pelo segurado, de toda e qualquer atividade laborativa, e sim aquela que exercia no momento do sinistro.

A exceção a essa regra é se o mutuário não estiver trabalhando no momento do sinistro.

Nesse caso a invalidez causada por acidente pessoal ou por doença, que determine a incapacidade total e permanente deve ser para o exercício de toda e qualquer atividade laborativa.

Exclusão por doença prévia no seguro MIP

As seguradoras excluem, categoricamente, a indenização por doença preexistente, ou seja, doença manifesta em data anterior à assinatura do contrato de financiamento.

Da mesma forma, excluem a indenização nos casos em que exista um evento anterior à data da assinatura do contrato que possa resultar, no futuro, em invalidez permanente.

No entanto, o pagamento do seguro não pode ser simplesmente negado nesses casos.

Primeiro, a doença prévia deve ser do conhecimento do mutuário. Segundo também deve ser do seu conhecimento que essa doença prévia, ou fato em caso de invalidez, seria motivo para recusa do seguro.

No seguro habitacional, é crucial que a seguradora, dê amplo conhecimento ao segurado, inclusive através de exame médico prévio, sobre eventuais doenças que o acometem e que, por tal motivo, ficariam excluídas do objeto do contrato.

Essa informação é imprescindível para que o segurado saiba, de antemão, o alcance exato do seguro contratado, inclusive para que, possa até desistir do próprio financiamento, acaso descubra estar acometido de doença que, não abrangida pelo seguro, possa a qualquer momento impedi-lo de dar continuidade ao pagamento do mútuo.

Coberturas do seguro DFI

A cobertura dos riscos de DFI deve prever, no mínimo, os danos decorrente de:

Incêndio, raio ou explosão.
Vendaval, ou seja, ventos com velocidade igual ou superior a 54 km/h e inferior a 102 Km/h.
Desmoronamento total do imóvel.
Desmoronamento parcial, assim entendido a destruição ou desabamento de paredes, vigas ou outro elemento estrutural.
Ameaça de desmoronamento de paredes, vigas, ou outro elemento estrutural do imóvel.
Destelhamento causado por fortes ventos e/ou quebra de telhas causada por granizos.
Inundação causada pelo transbordamento de rios ou canais, alimentados pelos mesmos e ainda que decorrente de chuva.
Alagamento causado por chuva, aguaceiro ou tromba d’água, seja ou não consequente de obstrução ou insuficiência de esgotos, galerias pluviais, desaguadouros e similares, ou causado pela ruptura de encanamentos, adutoras, canalizações ou reservatórios desde que não pertencentes ao imóvel segurado, nem ao edifício ou conjunto do qual o imóvel segurado seja parte integrante.

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Exclusão por vício de construção no seguro DFI

Outro item controverso sobre as exclusões é o caso de vício construtivo do imóvel.

Em geral as apólices excluem o pagamento do seguro em casos de vício construtivo.

Porém, isso não é bem assim.

O seguro habitacional é um seguro compulsório, o mutuário não tem escolha, ou faz o seguro ou não faz o financiamento.

Além disso, apesar de ser obrigatório a apresentação de mais de uma seguradora para que o mutuário possa escolher a melhor proposta, no entanto, na prática, são apresentadas, no máximo, mais uma seguradora, e os termos do seguro são praticamente os mesmos.

Por que uma, duas ou três, seguradoras, que tem praticamente o monopólio do seguro habitacional, iria garantir além do mínimo, ou até aquém desses?

Além disso, temos ainda três questões importantes.

Primeiro, a função do seguro dentro do universo do SFH.

A ideia de existir um seguro habitacional não pode se afastar da justa expectativa do segurado, de receber o bem imóvel próprio e adequado ao uso a que se destina.

E é claro que, a principal expectativa, é adquirir um imóvel que possa residir por um tempo indeterminado com conforto e segurança.

Desse modo, por ser um seguro eminentemente com objetivos e função socioeconômica do seguro vinculado ao SFH e não ao de gerar lucro para a seguradora.

Dentro dessa ótica, é legítima a exclusão por vícios construtivos do imóvel, posto que é o principal dano que o imóvel pode ser submetido.

Já disse a ministra Nancy Andrighi:

“Sob a ótica do interesse público, revela-se ainda mais importante essa observação, na medida em que a integridade estrutural do imóvel é condição essencial para que o bem se mostre apto a acautelar o financiamento e, a um só tempo, a atingir sua finalidade de facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população, assegurando, por conseguinte, a continuidade da política habitacional”.

Segundo, todo financiamento habitacional é precedido de uma vistoria técnica e avaliação.

Dessa maneira, o agente financeiro, diferente do mutuário, sabe exatamente quais são as condições do imóvel.

Isso acontece especialmente quando se trata de imóvel construído com recursos públicos (empreendimentos), onde todos os projetos são previamente aprovados e fiscalizados pelo corpo técnico (engenheiros e arquitetos) do agente financeiro.

Assim, há qualquer justificativa de recusar o pagamento da indenização do seguro sob a alegação de vício construtivo, se aceitou o imóvel como garantia do financiamento, fez a sua vistoria, e fiscalizou a sua construção.

Terceiro, a Lei que tornou obrigatório o seguro habitacional não o fez no interesse das seguradoras e sim exclusivamente dos mutuários, especialmente os de baixa renda.

Não podemos esquecer que a Lei que tornou obrigatório os seguros MID e DFI foi a que criou o programa Minha Casa Minha Vida, o qual tem o objetivo evidentemente social.

Prazo para reclamar a indenização do seguro habitacional (prescrição)

Ainda não é claro o prazo para o mutuário reclamar a indenização do seguro habitacional MIP e DFI.

Quando esse livro estava sendo escrito, pendia de julgamento pelo STJ, o Recurso Especial repetitivo nº 1.799.288/PR, que estabelece o Tema Repetitivo nº 1039 que irá definir a fixação do termo inicial da prescrição da pretensão indenizatória em face de seguradora nos contratos, ativos ou extintos, do Sistema Financeiro de Habitação.

Isso aconteceu porque os Tribunais não chegaram ao consenso sobre esse prazo.

Inclusive dentro o próprio Superior Tribunal de Justiça já se manifestou no sentido de ser anual o prazo de prescrição (art. 178, § 6º, II, CC/1916 ou art. 206, §1º, II, CC/2002) e também pela aplicação da prescrição geral prevista no diploma civil: vintenária (art. 177, CC/1916) ou decenal (art. 205, CC/2002).

Há, ainda, acórdãos do TRF da 1ª Região fixando o prazo de 3 anos previsto no § 3º, do art. 206, do CC /2002.

Como se vê, a questão não está pacificada pela nossa jurisprudência.

Portanto, o melhor para resguardar o direito é reclamar no menor prazo possível, que seria de um ano, até uma definição pelo STJ no julgamento do referido Tema.

A idade máxima do proponente a mutuário

Conforme a Resolução CNSP nº 205/09 as seguradoras não podem limitar a oferta da cobertura a proponentes ao seguro habitacional cuja idade, somada ao prazo de financiamento e eventuais renegociações, seja inferior a 80 (oitenta) anos e 6 (seis) meses.

Isso quer dizer que, acima dessa idade, o financiamento será negado, uma vez que o seguro não poderá ser realizado.

No entanto, quando se tratar de empreendimentos integrantes de programas habitacionais públicos, ou subsidiados com recursos públicos, 3% dos imóveis devem se destinar a pessoas com idade igual ou superior a 60 (sessenta) anos, independente dessa limitação.