SBPE: O que é e quando pode ser usado

O que é SBPE?

SBPE é o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo que foi criado pela Lei nº 4.380/1964 como forma de aumentar os recursos destinados ao financiamento imobiliário usando, para isso, parte dos depósitos das cadernetas de poupança existentes nos bancos.

Através do SBPE todas as instituições financeiras são obrigadas a aplicar, no mínimo, 65% (sessenta e cinco por cento), dos depósitos da poupança em operações de financiamento imobiliário.

Além dessa obrigatoriedade, as linhas de financiamento que utilizam os recursos do SBPE devem seguir critérios específicos, tais como, tipos de imóveis a serem financiados, a taxa de juros máxima de 12% ao ano, entre outros.

Portanto, ao mesmo tempo em que destinou os recursos da poupança para o financiamento imobiliário, o SBPE também criou uma nova linha de crédito.

Lei do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo

O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo foi delimitado pela Lei nº 4.380/1964 que criou o SFH (Sistema Financeiro da Habitação) e Banco Nacional da Habitação (BNH) como forma de suprir a demanda por residências.

Até então não havia legislação que regulamentasse esse setor. Com a criação do SFH e do BNH foi inaugurada uma nova fase no financiamento imobiliário que possibilitou a expansão do crédito e a construção de novas moradias para atender a essa nova demanda.

Após seu auge, o BNH foi extinto pelo Decreto-Lei nº Decreto-lei 2.291/86, e a atribuição de gerir o SBPE passou a ser do Conselho Monetário Nacional (CMN) e do Banco Central do Brasil (BCB).

Desde então, o Conselho Monetário Nacional e o Banco Central do Brasil, definem as regras do SBPE, entre elas, o valor mínimo que as instituições financeiras devem aplicar no financiamento imobiliário, bem como as regras para a sua concessão.

Atualmente o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo segue as diretrizes da Resolução nº 4.676, de 31 de julho de 2018, que dispõe sobre:

“…as condições gerais e os critérios para contratação de financiamento imobiliário pelas instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil e disciplina o direcionamento dos recursos captados em depósitos de poupança.”

Interessante é que, mesmo que o valor do imóvel seja inferior a R$264.000,00 é a renda do comprador é que ira determinar se o financiamento será pelo SBPE ou pelo Programa Casa Verde e Amarela (PCVA).

Como funciona o sistema de financiamento imobiliário hoje

Existem 3 modalidades de financiamento imobiliário. Cada uma delas destinadas a uma faixa de valor dos imóveis e a renda dos compradores, que são o Programa Casa Verde e Amarela (PCVA), o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

Sistema Financeiro da Habitação – SFH

Em 1964 foi criado pela Lei 4.380 o primeiro sistema para atender a demanda por moradias que foi o Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

Com a criação do SFH foi dado início a uma política para estimular a construção de habitações, e o financiamento da aquisição da casa própria, pelas classes da população de menor renda..

Por essa Lei também foi criado o BNH que administrava o sistema.

Os recursos do SFH eram basicamente os depósitos em caderneta de poupança, o que deu origem ao Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

De início o SFH deu os resultados esperados, entrando em declínio posteriormente devido a diversos fatores, entre eles, a inflação, a falta de capacidade dos compradores de quitar o financiamento, garantias insuficientes para os bancos (demorava-se décadas para recuperar o imóvel), entre outros.

Esse sistema veio sofrendo diversas atualizações ao longo do tempo.

Atualmente, o valor máximo do financiamento para enquadramento no SFH, é de R$1.500.000,00.

Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI

Como o SFH estabelece diversos critérios para a concessão do crédito imobiliário (limites de financiamento, juros, etc.), foi necessário um novo sistema que permitisse maior flexibilidade aos contratos, bem como, também uma nova fonte de recursos que o governo não era capaz de suprir.

Assim, em 1997 foi criado o Sistema de Financiamento Imobiliário, conhecido como SFI, pela Lei nº 9.514.

Esse sistema engloba todos os financiamentos que não estão enquadrados no SFH e atende compradores de imóveis com valores mais elevados, inclusive imóveis comerciais, não havendo limite máximo de valor de avaliação do imóvel.

No SFI é livre a contratação de todas as cláusulas do financiamento, por exemplo, dos juros, garantias, etc.

Os recursos do SFI são provenientes de investidores do setor imobiliário, como bancos e financeiras e Fundos Imobiliários, Fundos de Pensão entre outros.

O Programa Casa Verde e Amarela.

Com a extinção do BNH, o SFH foi destinado a uma faixa de imóveis mais alta. Assim, a população com renda mais baixa ficou fora do sistema habitacional.

Para atender essa demanda de imóveis em 2009 foi criado o Programa Minha Casa Minha Vida, o qual foi sucedido pelo Programa Casa Verde e Amarela (PCVA).

Como vamos ver mais abaixo, o PCVA, criado pela Lei nº 14.118, de 12 de Janeiro de 2021, e, em seu art. 1º é explicado os seus objetivos:

“É instituído o Programa Casa Verde e Amarela, com a finalidade de promover o direito à moradia a famílias residentes em áreas urbanas com renda mensal de até R$ 7.000,00 (sete mil reais) e a famílias residentes em áreas rurais com renda anual de até R$ 84.000,00 (oitenta e quatro mil reais)…”

Portanto, ele se destina exclusivamente a família que tem renda máxima de R$7.000,00 e o valor do imóvel não pode ser superior a R$264.000,00 dependendo da região do País.

A fonte de recurso básico do PCVA é a União e os depósitos do FGTS.

Então, em conclusão, temos que o SFH é financiado pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), o SFI é financiado por investimentos particulares e o PCVA é financiado pela União e pelo FGTS.

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Como funciona o SBPE?

A linha de crédito SBPE funciona como os demais financiamentos imobiliários, sendo os CRITÉRIOS específicos do SBPE os seguintes:

Imóvel com valor máximo de R$1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais).

Interessante é que, mesmo que o valor do imóvel seja inferior a R$264.000,00 é a renda do comprador é que ira determinar se o financiamento será pelo SBPE ou pelo Programa Casa Verde e Amarela (PCVA);

Custo efetivo máximo para o mutuário, compreendendo juros, comissões e outros encargos financeiros, de 12% a.a. (doze por cento ao ano);

Cota máxima do financiamento de 80%, podendo ser de até 90%, no caso de utilização do Sistema de Amortização Constante (SAC) ou do Sistema de Amortização Crescente (SACRE);

Podem ser incluídos no financiamento os custos cartorários de registro e averbação do contrato e o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis "Inter Vivos" (ITBI).

Quanto às demais regras, são exatamente iguais aos demais financiamentos, tanto do PCVA quanto do SFI que são:

A atualização do saldo devedor pelo índice escolhido pelo comprado (Taxa Fixa, TR, IPCA ou Taxa Poupança);

Contratação de apólice de seguros de morte e invalidez permanente, danos físicos ao imóvel e responsabilidade civil do construtor;

Tarifa mensal de administração do contrato, limitada a R$25,00 (vinte e cinco reais);

Em geral, o valor da prestação não poderá exceder a 30% da renda mensal do comprador;

Prazo máximo para pagamento do financiamento é de 35 anos, ou seja, 420 meses (o prazo pode variar de acordo com cada banco e a idade do comprador);

Garantia do financiamento por alienação fiduciária.

Apesar de ainda existirem outros tipos de garantia para o SFI e SFH, como a hipoteca, devido a facilidade de cobrança do débito, elas caíram em desuso.

Quais imóveis e construções podem ser financiado pelo SBPE

O SBPE pode financiar imóveis, tanto no SFH, quanto fora, portanto, pelo SFI.

Dessa forma, podem ser financiados pelo SBPE os seguintes imóveis:

Imóveis residenciais

I – os financiamentos para aquisição de imóveis residenciais, novos, usados ou em construção;

II – os financiamentos a pessoas físicas para construção de imóvel residencial, podendo incluir a aquisição do terreno;

III – os financiamentos para reforma ou ampliação de imóveis residenciais;

IV – os financiamentos para produção de imóveis residenciais;

V – os financiamentos para aquisição de material para a construção, ampliação ou reforma de imóvel residencial em lote de propriedade do pretendente ao financiamento ou cuja posse regularizada seja por este detida;

Imóveis não residenciais

I – os financiamentos para aquisição de imóveis não residenciais novos, usados ou em construção;

II – os financiamentos para construção de imóvel não residencial;

III – os financiamentos para reforma ou ampliação de imóveis não residenciais, novos ou usados;

IV – os financiamentos para produção de imóveis não residenciais;

V – os financiamentos para aquisição de material para a construção, reforma ou ampliação de imóveis não residenciais;

VI – os financiamentos para obras de infraestrutura em loteamentos urbanos.

Quem pode financiar pelo SBPE ?

Podem financiar com recursos do SBPE:

Brasileiro, naturalizado ou que tenha visto permanente para estar no Brasil;
ter mais de 18 anos ou comprovar ter sido emancipado após os 16 anos;
não ter restrições em cadastros como Serasa, SPC, BACEN e Receita Federal;
pessoas Jurídicas (A Resolução nº 4.676/2018 fala apenas em pessoa natural, ou seja, pessoa física. No entanto, como também é possível o financiamento de imóveis não residenciais e produção de imóveis (art. 17), fora do SFH mas com recursos do SBPE);
renda comprovada superior a R$7.000,00 (renda inferior é apto ao PCVA);

Mesmo quem já tem um financiamento pelo SFH pode fazer outro financiamento pelo SBPE. Isso foi possível com a Medida-Provisória nº 1671/98.

Qual a taxa de juros do financiamento SBPE ?

A taxa de juros máxima do SBPE é de 12% a.a. (doze por cento ao ano).

Este é o custo efetivo máximo para o mutuário, compreendendo juros, comissões e outros encargos financeiros, conforme o art. 13, II da Resolução,

Para a atualização do saldo devedor as instituições financeira podem utilizar diversas formas de atualização, sendo os atualmente utilizados a TR, IPCA e a Taxa Poupança.

Diferença entre a linha de financiamento SBPE e a do FGTS

Tanto o SBPE quanto o FGTS são fontes de recursos dos financiamento imobiliários.

O SBPE utiliza como fonte de recursos os depósitos da poupança para linha de financiamento do SFH, enquanto o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviços) é utilizado como uma das fontes de recurso do Programa Casa Verde e Amarela.

Quem regulamenta a utilização da poupança (SBPE) como recurso de financiamento imobiliário é o Conselho Monetário Nacional (CMN) e Banco Central do Brasil, e quem regulamenta a utilização do FGTS é o Conselho Curador do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço.

Diferença entre o financiamento SBPE e o Programa Casa Verde e Amarela

As Principais diferenças entre o SBPE e o Programa Casa Verde e Amarela, é que no PCVA:

ITENS	PCVA	SBPE
Valor do imóvel	R$264.000,00	R$1.500.000,00
Subsídio	Até R$47.500,00	Não Tem
2º Financiamento	Não	Sim
Renda	Até R$7.000,00	Superior a R$7.000,01
Recursos	Diversos	Poupança
Taxa de Juros máxima	4,75% ao ano	12% ao ano