Se você vai comprar um terreno é importante saber o que é loteamento e quais os principais cuidados para comprar um lote com segurança.
Mas para isso, você também precisa saber a diferença entre um terreno em loteamento e um terreno em condomínio fechado.
Além de saber o que é loteamento, é essencial conhecer o que é condomínio de lotes e o loteamento de acesso restrito.
Cada um deles possui suas peculiaridades (e despesas) que você precisa conhecer todos esses tipos para saber exatamente o que escolher.
O que você vai encontrar aqui:
Se você ainda ficar com alguma dúvida deixe nos comentários que terei prazer em responder.
Uma observação: o loteamento é regulamentado pela Lei nº 6.766/79 (chamada de lei do parcelamento urbano), pelo Decreto-Lei nº 58/37, pela lei nº 13.465/17 e pelo Código Civil.
Porém, aqui não falaremos dos aspectos legais e sim, apenas, das questões mais importantes para o comprador fazer uma escolha consciente, como por exemplo, saber o que é um loteamento, um loteamento de acesso restrito, um condomínio de lotes.
Além desses pontos importantes para o comprado, você também vai saber quais os principais cuidados para comprar um lote com segurança.
Você também vai gostar de ler: Cuidados ao comprar terreno em condomínio fechado.
O QUE É LOTEAMENTO
Loteamento é a divisão de uma grande área (gleba) em partes menores chamadas de lotes, autorizada pela Prefeitura onde a gleba se encontra, com a abertura de novas vias de circulação. Para ser um Loteamento regular essa divisão precisa cumprir todas as exigências legais, inclusive referente ao meio ambiente.
Apesar da Lei Federal que falamos, os Municípios também regulamenta o Loteamento e podem estabelecer os seus critérios para a concessão da Alvará de construção como, por exemplo, o tamanho mínimo de cada lote e espaço da área de lazer.
Uma das exigência mais importantes é o registro no Cartório de Registro de Imóveis (RGI).
Sem autorização da Prefeitura ou sem o registro no RGI essa divisão de lotes é considerado loteamento clandestino.
Todo loteamento, obrigatoriamente, deve ter toda infraestrutura básica como, por exemplo, de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação (ruas).
Uma das principais licenças que um loteamento deve ter é a licença ambiental.
Além da licença do meio-ambiente, também é exigido do loteador, entre outros, os projetos urbanístico, paisagístico, hidro-sanitário.
Aprovado os projetos, e concedidos os licenciamentos pela prefeitura, é emitido o alvará de construção, ou licença de obra, que é a autorização legal para início das obras.
Após a construção do loteamento, e feita a divisão, cada unidade menor (lote) passa a ter a sua própria matrícula no Cartório de Registro de Imóveis (RGI) as ruas praças são doadas a Prefeitura as quais passam a ser públicas (do uso de qualquer pessoa).
Por meio desse processo de loteamento é que são criados os bairros e até regiões inteiras. Todo bairro atual nasceu de um loteamento que um dia fez parte de uma gleba.
Porém, nem todo loteamento é igual. Existem diversos tipos de loteamento, como, por exemplo, o loteamento de acesso controlado e o condomínio de lotes. Cada um desses modelos tem as suas peculiaridades que vamos ver abaixo.
O QUE É LOTE
Assim, o lote nada mais é do que a parte menor de um loteamento, também chamado, simplesmente, de “terreno”.
REGRAS ESPECIAIS DO LOTEAMENTO
DO INSTRUMENTO DE COMPRA E VENDA DE LOTE EM LOTEAMENTO REGULAR
Como o loteamento tem uma legislação especial, a ele se aplicam diversas regras que não ocorrem em outros imóveis.
Uma dessas regras é que, quando a compra é feita diretamente com o loteador, contrariando a regra geral de exigência de escritura pública para a validade do negócio (artigo 108 do Código Civil), o contrato particular de compra e venda de lote pode, independentemente do valor da venda, ser registrado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis.
Ou seja, nesse caso a lei dispensa a escritura de compra e venda por instrumento público.
No entanto, para isso, o loteador deve ter depositado no Cartório de Registro de Imóveis o modelo do contrato.
Mas fazer a escritura por instrumento particular é uma opção do comprador, que sempre deve consultar um advogado especializado em Direito Imobiliário, ou consultar diretamente o Cartório de Registro de Imóveis onde o registro deverá ser feito.
LIMITAÇÕES AO DIREITO DE CONSTRUIR NO LOTEAMENTO
Outra regra especial é que é possível também que o loteamento tenha uma limitação convencional ao direito de construir.
Se a loteadora projetou um empreendimento voltado, por exemplo, a casas de alto luxo, é razoável que ela possa proibir que seus compradores aprovem e executem projetos destoantes do objetivo geral do empreendimento.
Se o comprador já adquire um lote sabendo que não poderá construir ali, por exemplo, um imóvel comercial ou uma casa simples, não poderá, futuramente, alegar ignorância, ou desconhecimento dessas regras.
Porém, para essas regras valerem, elas devem estar previstas em contrato, constar no memorial do loteamento e no Cartório do Registro de Imóveis.
Assim, é permitido, que sejam previstos, por exemplo, área mínima de construção, necessidade de anuência da loteadora e/ou da associação de moradores ao projeto arquitetônico, ausência de muros, dentre outras, são encontradas com frequência em empreendimentos de padrão mais elevado.
Portanto, para você não ser pego de surpresa deve ler atentamente todos os documentos referente ao loteamento e o da compra.
O QUE É LOTEAMENTO DE ACESSO CONTROLADO
Atualmente, além do Condomínio de lotes e do loteamento, temos ainda um outro tipo de loteamento que é o loteamento de acesso controlado.
São loteamentos onde são colocadas guaritas para o controle de acesso. Só para constar, qualquer pessoa que se identificar e se cadastrar na portaria, mesmo que não tenha autorização ou relação com qualquer proprietário do empreendimento, tem o direito de livre acesso e trânsito nas áreas comuns internas do loteamento.
(Esse tipo de loteamento foi regulamentado pela Lei 13.465/2017, que alterou a Lei 6.766/79)
Esse tipo de loteamento as regras para controle de acesso devem ser regulamentadas por ato do Município ou no próprio processo de aprovação do loteamento.
Para a administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência entre os proprietários nesse tipo de loteamento é criada uma Associação de Moradores sem fins lucrativos para a gestão.
É obrigatória a contribuição dos novos proprietário para o custeio das despesas do loteamento para as associações criadas a partir de 2017 e que constem no Registro de Imóveis (É importante que você veja a decisão do STF no RE nº 695.911/SP sobre o assunto).
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O QUE É CONDOMÍNIO DE LOTES
(CONDOMÍNIO FECHADO DE LOTES)
O condomínio de lotes é regulado pelo art.1.358-A do Código Civil.
Nesse tipo de loteamento, ao contrário do loteamento, as áreas comuns são privadas, isto é, pertencem ao condomínio e não são doadas à Prefeitura como ocorre nesse último caso.
Fora as suas características, o condomínio de lotes funciona exatamente como em um condomínio de edifícios.
Além disso, o condomínio de lotes pode ser feito na modalidade de Incorporação Imobiliária, o que permite a venda dos lotes antes da sua construção (venda de unidade futura).
DIFERENÇAS ENTRE O LOTEAMENTO DE ACESSO CONTROLADO E O CONDOMÍNIO DE LOTES
O loteamento de acesso controlado e o condomínio de lotes são muito parecidos, mas tem diferença.
A principal diferença entre o loteamento de acesso controlado e o condomínio de lotes é o tratamento dado às áreas comuns.
Embora sejam áreas comuns, no condomínio de lotes elas são de propriedade privada (em condomínio) de todos os titulares de unidades autônomas (lotes).
Ao condomínio de lotes se aplicam as mesmas regras do condomínio de edifícios e é administrado por síndico.
No condomínio de lotes, nenhuma pessoa não autorizada poderá entrar no condomínio.
Já no loteamento de acesso controlado, as áreas comuns são de propriedade pública, transferidas ao Município no ato do registro do projeto aprovado em cartório, integrando-se à cidade.
Além disso, no loteamento de acesso controlado pode até ter área privada, e com a responsabilidade de manutenção e despesas de conservação de todas as áreas comuns, inclusive das vias de circulação, são os proprietários dos lotes.
Porém, por lei, podem ser livremente utilizadas por pessoas sem nenhuma relação de propriedade com o empreendimento.
O Loteamento de acesso controlado é administrado por uma Associação de Moradores.
Ainda existe a questão do IPTU.
Como no loteamento de acesso controlado às partes comuns (ruas, área de lazer, etc.) são doadas à Prefeitura, não incide o IPTU sobre essas áreas, o proprietário paga apenas sobre o seu lote.
Já no condomínio de lotes, o IPTU incide também sobre as áreas comuns, tais como áreas de lazer e ruas. Cada um dos proprietários arca com um percentual do IPTU conforme a sua fração ideal.
DIFERENÇA ENTRE LOTEAMENTO, DESMEMBRAMENTO E DESDOBRO
Se você está se informando sobre loteamento é importante você saber que a divisão de terras podem ser feitas por loteamento, por desmembramento e por desdobro.
Como já vimos, o Loteamento é a subdivisão de uma gleba em lotes, o que precisa, necessariamente, a ser abertas ruas, e realizadas toda a infraestrutura.
A principal diferença do loteamento para o desmembramento, é que esse último é a divisão de uma área de terra em partes menores, sem a necessidade de abertura de ruas ou infraestrutura, pois ele aproveita toda a infraestrutura já existente.
Já o Desdobro é subdivisão de um lote (nascido de um loteamento ou um desmembramento) em lotes menores, mas respeitando as dimensões mínimas previstas na Lei Municipal.
Em geral desmembramento e desdobro são usados como sinônimos.
O QUE É LOTEAMENTO CLANDESTINO OU IRREGULAR
Loteamento irregular é aquele que não segue as determinações legais e não possui autorização da Prefeitura e nem registro no Cartório do RGI.
Existem diversos casos em que uma área é simplesmente dividida e vendida sem existir autorização da prefeitura ou registro no RGI.
Nesse caso, o loteamento é irregular, e também o lote.
Assim, como o lote não possui matrícula no RGI, o que o comprador tem é apenas a posse do lote.
Já no condomínio de lotes, o IPTU incide também sobre as áreas comuns, tais como áreas de lazer e ruas. Cada um dos proprietários arca com um percentual do IPTU conforme a sua fração ideal.
PRINCIPAIS CUIDADOS PARA COMPRAR EM UM LOTEAMENTO COM SEGURANÇA
#1 TIPO DE LOTEAMENTO
Como você já sabe que existem diversos tipos de loteamento, o primeiro cuidado que você precisa tomar é saber qual o tipo de loteamento que você está pesquisando.
#2 CONFIRA O REGISTRO DO LOTEAMENTO E DO LOTE
O próximo passo para comprar um lote com segurança é saber se toda a área está de acordo com a legislação e tem todos os requisitos necessários, especialmente aprovação junto a Prefeitura.
Para isso é imprescindível conferir o registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis (RGI), o registro do loteamento e do lote.
Você também pode, na verdade, deve pedir ao vendedor toda a documentação do loteamento, em especial a matrícula do lote no RGI e confira junto ao cartório a sua veracidade.
#3 CONFIRA O QUE PODE SER CONSTRUÍDO NO LOTEAMENTO
Muitos loteamentos não fazem qualquer restrição ao que pode ser construído no local, mas alguns fazem, então é melhor você ter certeza se você pode construir o que está imaginando no seu lote.
Para isso, confira na convenção do condomínio, se for um condomínio de lote ou no memorial do loteamento.
Em qualquer desses casos, vá direto ao Cartório do Registro de Imóveis, uma vez que tanto a convenção, quanto o memorial, para valerem devem estar registrados.
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