Terreno à venda: Os #6 Erros mais graves que você deve evitar

Encontrar um terreno à venda ideal é um desafio, mas é apenas o primeiro passo. Você precisa esta atendo a diversas armadilhas para não cometer erros por que vai ter que conviver com eles por anos a fio.

Aqui você vai encontrar um roteiro para facilitar a sua vida. 

O que você vai encontra aqui:

O QUE É IMPORTANTE VOCÊ CONFERIR QUANDO ESTIVER COMPRANDO UM TERRENO 

Comprar um terreno para construir a casa dos seus sonhos ou investir é simples, fácil  e lucrativo, mas você tem que estar atento para tudo dar certo e não ter prejuízo e dor de cabeça depois.

Agora você tem em mãos um poderoso instrumento.

Veja nesse poster o passo a passo e faça uma compra tranquila.

Esses passos são: 

1
Avaliação do preços de mercado;
2
Documentação do terreno à venda;
3
Despesas relacionadas a compra;
4
Estudar a localização e Características;
5
Zoneamento da locaalização do terreno;
6
Transferência da Propriedade.


Apesar de serem simples, a maioria ignora e tem prejuízo certo.

Vamos ver a fundo cada um deles. Se ainda ficar na dúvida entre em contato que terei prazer em te ajudar.

#1 DOCUMENTAÇÃO DO TERRENO

Um terreno à venda tem seu valor diretamente proporcional a sua documentação.

Se quem está vendendo é quem consta como proprietário no Cartório de Registro de Imóveis (RGI) ele tem um valor, se ele é de posse o valor é outro, apesar de ser o mesmo terreno. 

O maior erro que um comprador pode cometer ao comprar um terreno à venda é não examinar a documentação.

Existem 2 tipos de “títulos” que permitem alguém vender um terreno:

  1. O título de de Posse; e o
  2. O título de Propriedade.


Se você está consciente, e tomar alguns cuidados, pode comprar em qualquer um desses casos.

O que você não pode fazer é não saber o que está comprando.

Você tem que ter conhecimentos básicos para saber se vale a pena ir mais a fundo em uma transação, para não perder seu tempo ou dinheiro.

Para a EFETIVA transferência de bem imóvel para o comprador, no caso um terreno, é necessário que o negócio seja feito através de uma escritura pública de compra e venda

#2 ZONEAMENTO DA LOCALIZAÇÃO DO TERRENO

Vamos agora falar sobre zoneamento.  É importante você ter, ao menos, uma ideia do que é isso. 

Pode parecer complicado mas no final vamos te dar 2 dicas matadoras, para você não ter que se preocupar com isso.

O QUE É O ZONEAMENTO E PARA QUÊ SERVE?

O zoneamento é um instrumento utilizado pelas Prefeituras, onde a cidade é dividida em áreas, e nesses locais são estabelecidos limites diferenciados para o uso e a ocupação do solo.

Um terreno pode ser valorizado, ou desvalorizado, simplesmente pelo zoneamento da área onde ele se encontra.

Principais cuidados que você deve ter ao  verificar o zoneamento de onde o terreno está:

✔️ Se a área é residencial, comercial ou industrial;
✔️ Os afastamentos;
✔️ A taxa máxima de ocupação;
✔️ Se é área de preservação ambiental (existem de diversos níveis/graus) e poderá ser Estadual ou até Federal.

Para você saber o zoneamento da área é fácil. Basta consultar na Prefeitura. 

#3 A LOCALIZAÇÃO E CARACTERÍSTICAS DO TERRENO

A localização do terreno à venda é a primeira característica que se vê.

Mas a grande maioria deixa passar pontos importantes, que podem desvalorizar o terreno, como por exemplo:

→ O solo
→ A vizinhança
→ A posição do sol
→ A inclinação
→ O esquadro
→ A posição do terreno em relação aos outros
→ Vegetação existente

Vamos ver ver melhor:

O SOLO

O tipo de solo pode onerar, e muito, a construção da sua casa.

Isso porque podem ser necessários uma fundação especial, como por exemplo, estacas.

Para ter uma ideia do que você vai enfrentar é importante conversar com os vizinhos, e verificar outras obras próximas para saber como foi a fundação.

A VIZINHANÇA

Confira quem serão os seus vizinhos. É uma igreja? É um Centro Espírita? É uma casa de festas?

Além disso, é bom conferir se tem feira livre na Rua, para não ser acordado às 3 horas da manhã com o barulho.

Pergunte aos vizinhos e faça visita ao terreno diversos dias e horários da semana.

A POSIÇÃO DO SOL

O terreno à venda pega o sol da manhã ou da tarde?

Tem como construir a sua casa de maneira confortável em relação ao sol.

Imagina depois de um sol de 40º você ir dormir e encarar o quarto que ficou no sol a tarde toda. 

TERRENO EM ACLIVE E DECLIVE

O terreno em aclive e declive costumam ser mais barato do que o terreno plano por que a inclinação vai impactar diretamente os custos da sua construção tanto, ou mais que o tipo de solo.

Dependendo da inclinação você vai precisar ter Alvará na Prefeitura para fazer terraplanagem, ou aterramento, o que vai levar a construção de muros de arrimo…

Além disso, dependendo da posição existem mais duas dificuldades, que são a de projeto/construção e o de acesso dos moradores através de rampas ou escadas.

A POSIÇÃO DO TERRENO EM RELAÇÃO AOS OUTROS

Você sabia que se você comprar um terreno que tem outro acima do seu, você pode ser obrigado a deixar que o esgoto e águas que correm naturalmente da casa de cima passe pelo seu terreno (chuva)?

E se o seu vizinho de cima não tiver água tem que permitir que a água dela passe pelo seu terreno ?

Sim, você é obrigado.  Se ele não puder fazer de outro modo ou for ou excessivamente oneroso (CC, art. 1.286, 1.288 e 1.289).

É claro que você vai ser indenizado por isso, mas vale a pena?

E se você for o de cima terá que indenizar o de baixo.

VEGETAÇÃO EXISTENTE NO TERRENO

A vegetação a que nos referimos não é a de limpeza do terreno.

Se existir qualquer tipo de árvore no local você precisará de uma licença ambiental para a sua retirada.

Essa licença é concedida pela Secretaria de Meio Ambiente da Prefeitura.

Para isso, no geral, você pagará uma taxa ou fará uma compensação.

#4 TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE

Para a EFETIVA transferência de bem imóvel para o comprador, no caso um terreno, é necessário que o negócio seja feito através de uma escritura pública de compra e venda, com valores superiores a 30 SM (Código Civil, art. 108) e posteriormente seja feito o seu registro no Cartório de Registro de Imóveis (RGI).

Escritura de compra e venda por instrumento público é o único documento que assegura a validade jurídica do ato de compra e venda de imóvel, é obrigatória por lei e é feita por um Tabelião do Cartório de Notas.

O único documento que possibilita o registro no RGI é a escritura por instrumento público.

O mesmo vale para a Promessa de Compra e Venda.

#5 AS DESPESAS COM A COMPRA

Na compra do seu terreno você não pode esquecer de computar no custo as despesas com a  documentação.

As principais despesas que você terá são:

  1. pagamento do Imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI), recolhido aos cofres do município;
  2. pagamento das despesas com Tabelionato de Notas para elaboração da escritura pública de compra e venda em nome do comprador;
  3. pagamento do Registro da escritura no Cartório no RGI;
  4. pagamento de todas as certidões negativas pessoais do comprador e cônjuge bem como autenticações em documentos pessoais (cópias autenticadas);
  5. pagamento da comissão imobiliária quando imóvel adquirido na planta ou em construção.


TAXAS E CUSTAS DO CARTÓRIO DE NOTAS E DO RGI

As despesas da escritura (Notas) e do registro (RGI) são definidas por cada Estado, são atualizadas anualmente e incidem sobre o valor declarado da venda do imóvel.

Essas despesas são por faixa de valores e não de percentual sobre o valor do imóvel. No Rio de Janeiro, por exemplo, são 8 faixas em São Paulo são mais de 20. dessa forma não há como se dizer antecipadamente qual é o seu valor.

Para você ter uma ideia basta procurar a “tabela de custas extrajudiciais” do Tribunal de Justiça do seu Estado para fazer uma consulta prévia, ou ir diretamente ao cartório onde fica afixada uma tabela com essas custas.

Segue aqui as tabelas de São Paulo e do Rio de Janeiro.


ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)

O ITBI  é um imposto pago à prefeitura do local onde o imóvel está localizado e na maioria dos Municípios ele varia entre 2% a 3% sobre o valor do imóvel.

A guia do ITBI deve ser solicitada à prefeitura com antecedência, uma vez que no ato da escritura de compra e venda ele deve ser apresentado já pago.

Pode acreditar que, apesar de constar no cadastro da prefeitura o valor venal do imóvel para a cobrança do IPTU, a prefeitura pode arbitrar um outro valor para cálculo do ITBI.

Isso vale também com referência ao valor informado pelas partes como valor de venda.

Assim, mesmo que você esteja comprando um imóvel no valor de R$150.000,00 a prefeitura pode dizer que ele vale R$210.000,00 e cobrar o imposto sobre esse valor.

Nesse caso você pode impugnar esse valor pedindo a sua revisão à prefeitura que fará uma nova avaliação, mas o valor pode ser mantido.

…você pode ser obrigado a deixar que o esgoto e águas que correm naturalmente da casa de cima passe pelo seu terreno

 #6 A AVALIAÇÃO DO PREÇO DE MERCADO DO TERRENO

Como você pode saber se o valor pedido pelo terreno está dentro do preço de mercado?

Para isso você tem alguns instrumentos.

➔ O primeiro passo é verificar os preços dos imóveis semelhantes no local. Nesse caso vale a pena fazer a conferência diretamente no local.

➔ Depois é fazer uma visita aos corretores e imobiliárias da área para verificar por quanto eles estão vendendo os terrenos no local.

➔ Também vale a pena procurar nos Portais da internet para ver a disponibilidade e preços no local. 


Ao avalizar o valor do terreno a venda não se esqueça do seguinte:

📌 A lei da oferta e da procura – se tiverem diversos terrenos no local você pode procurar outros vendedores e negociar o preço;

📌 O que diferencia o preço dos terrenos são todas características vistas acima, como documentação do terreno, inclinação, árvores, etc. 

COMPRA DO TERRENO FINANCIADO

Você pode comprar o terreno financiado.

Esse financiamento pode ser particular ou através da da CAIXA.

A CAIXA possui um portfólio completo de soluções para moradia, possibilitando que você financie o seu lote e, em um momento oportuno, possa concretizar o seu projeto de construção da sua casa.

Nós tratamos isso em outro Ebook que esta disponível para você baixar gratuitamente.

Autor

VOCÊ TAMBÉM VAI GOSTAR DE LER

Facebook Youtube Pinterest