ETAPAS DA CONSTRUÇÃO de uma Casa: GUIA COMPLETO de como planejar sua obra

PLANEJAR TODAS ETAPAS DA CONSTRUÇÃO DE UMA CASA É O PRIMEIRO PASSO PARA O SUCESSO

Ninguém gosta de perder tempo e dinheiro certo? Então, se você vai construir, é muito importante conhecer todas as etapas da construção de uma casa e como planejar sua obra corretamente para evitar que isso aconteça com você.

Um bom planejamento é o primeiro passo para você construir uma casa de forma segura e tranquila.

Sabe por que?

Porque o planejamento será o passo a passo que você deve seguir como se fosse um mapa. Vai te poupar muitos equívocos, perda de tempo e de dinheiro.

Apesar das etapas da construção de uma casa estarem separadas, muitas delas podem ser realizadas conjuntamente, o que é aconselhável para a economia de tempo.

Então vamos lá?

ANTES DE TUDO: O TERRENO DA CONSTRUÇÃO

Primeiro de tudo, o terreno precisa estar apto para você construir.

Então, antes até mesmo de começar o planejamento das etapas da construção de uma casa, ou contratar qualquer profissional, você vai precisar conferir, e se for o caso, tomar algumas providências, sobre:

A documentação do seu terreno;

Onde ele está localizado;

Se o terreno é inclinado;

Se o terreno tem vegetação de grande porte ou se está em área de preservação ambiental;

Se existe construção no terreno que precisa ser demolida.

Essas questões deverão ser definidas, e resolvidas, antes mesmo do início do planejamento, uma vez que, se houver problemas com a documentação, você não poderá construir, se o terreno estiver em um condomínio de lotes, deverá tomar algumas providências preliminares e, o mesmo ocorre se o terreno for inclinado.

Já no caso do terreno com vegetação de grande porte ou em área de preservação ambiental, será necessário uma licença da Secretaria Municipal de Meio Ambiente para a sua remoção.

Vamos ver cada um desses casos.

DOCUMENTAÇÃO DO TERRENO DA CONSTRUÇÃO

A documentação será necessária para o Alvará de Construção, e se a sua documentação não estiver regular você poderá ter problemas para ter a autorização da prefeitura para a construção.

Algumas Prefeituras exigem que o terreno esteja no nome do requerente da licença, isto é, o terreno esteja registrado no RGI em nome de quem está solicitando.

Para isso você terá que ter adquirido através de uma escritura de compra e venda ou promessa de compra e venda.

Nesse caso, um contrato particular de compra e venda não servirá.

Além disso, o IPTU também deve estar no nome do solicitante.

Já em outras, basta apenas que o requerente assine uma declaração de que irá providenciar a regularização do imóvel depois.

Então, o primeiro passo é verificar a sua documentação e ir à prefeitura para se informar, se for o caso.

O TERRENO EM CONDOMÍNIO DE LOTES E LOTEAMENTO FECHADO

Por outro lado, onde está o terreno também é importante.

Se o seu terreno estiver em um bairro, ou em um loteamento que não seja condomínio de lotes ou fechado, os procedimentos para a construção é o que será o que veremos aqui e agora.

No entanto, se o seu terreno estiver em um condomínio de lotes, ou em um loteamento fechado, você deverá, também, ler a convenção com atenção para saber como é o procedimento para construção.

Existem loteamentos, ou condomínios de lotes, que estabelecem critérios rígidos para construção, como, por exemplo, ser necessário uma autorização especial para a obra, controle da entrada e saída de caminhões, autorização para entrada dos profissionais, horário de início e término do trabalho, forma de retirada de entulho, entre outros.

Então, se esse é o seu caso, leia atentamente a convenção do condomínio para saber quais providências terá que tomar para construir.

TERRENO INCLINADO

Se o seu terreno estiver em aclive ou declive, dependendo do grau de desnível, será necessário se fazer um levantamento topográfico para ser usado pelo arquiteto quando for fazer o projeto da construção.

Nesse levantamento topográfico estão todos os desníveis do terreno.

TERRENO COM VEGETAÇÃO OU EM ÁREA DE PRESERVAÇÃO AMBIENTAL

Se o terreno tiver vegetação de grande porte, antes de mais nada você deverá ir até a Secretaria Municipal do Meio Ambiente para se informar se será necessário uma licença para a sua remoção.

Nesse caso, geralmente, é enviado uma equipe ao local para fazer a avaliação e dar o seu parecer se será necessário autorização ou não.

Para isso, você não precisará de nenhum profissional ou intermediários, você mesmo pode providenciar a licença ambiental, e cumprida todas as exigências, que em geral é feita por compensação, a licença será concedida.

TERRENO COM CONSTRUÇÃO QUE PRECISA SER DEMOLIDA

Se o terreno tiver construção que precisa ser demolida podem ocorrer duas situações: a construção é irregular, ou seja, não foi lançada na prefeitura e nem no RGI ou a construção consta no cadastro da prefeitura ou do RGI.

Se a construção não for regular, ela não existe legalmente e, portanto, pode simplesmente ser demolida. Porém, sempre procure ser assessorado por um técnico.

Se a construção for regular, você terá que obter uma licença de demolição junto à prefeitura. Nesse caso você precisa ir à prefeitura local para saber o procedimento, porque cada prefeitura adota o seu critério para a concessão da licença.

Com essa licença a antiga construção será excluída do cadastro da prefeitura, e do RGI, dando lugar para o cadastro da nova construção.

Para saber qual caso você se encontra, e como proceder, deve procurar a prefeitura para se informar.

Se você não está em nenhum desses casos, então o planejamento das fases da construção de uma casa são os que veremos agora.

ETAPAS DA CONSTRUÇÃO DE UMA CASA

Agora vamos falar das etapas da construção de uma casa.

Podemos dividir em 12 as etapas da construção, que são as seguintes:

O projeto e contratação do responsável técnico (projeto e execução);

Estudo de viabilidade técnica e financeira;

Aprovação na prefeitura - licença de obra;

Contratação da mão de obra;

Preparação do terreno;

Preparação do canteiro de obras;

Fundações;

Levantamento das colunas, vigas e paredes de vedação;

Laje;

Telhado;

Pisos e revestimentos;

Pintura, louças e esquadrias.

Vamos ver cada uma dessas etapas logo abaixo.

#1 O PROJETO E CONTRATAÇÃO DO RESPONSÁVEL TÉCNICO PELA CONSTRUÇÃO

É no projeto arquitetônico da construção, também chamado de projeto executivo ou de legalização, onde tudo começa.

É nessa etapa que você define as suas necessidades, se dois quartos ou três, se tem suítes, se será uma casa térrea ou será uma casa de dois andares, etc.

É também nessa fase que você deve decidir qual modelo de telhado vai usar: se o telhado aparente ou se o telhado embutido.

Além disso, é o momento de definir também a aparência da sua construção, que se chama de volume.

Com um bom projeto arquitetônico você pode economizar muito na sua construção, porque vai evitar que sejam feitas alterações quando a obra já estiver em andamento, vai agilizar a sua conclusão, e, principalmente, você não vai ter surpresas no final.

O projeto arquitetônico é uma representação visual e técnica da sua futura casa.

Nessa planta, estão detalhados, com exatidão, todas as paredes, com suas medidas, o pé direito, a área de cada cômodo, corredores, bem como, ainda, estão representados todos os cortes e elevações (que servem para visualizar a altura da casa em relação a rua, o desnível do banheiro, etc.) e ainda o detalhamento do telhado.

Além disso, ele é utilizado tanto na construção,como ainda, será apresentado à prefeitura para a concessão da licença da obra, por isso é chamado, tanto de executivo, como de legalização.

Por ser necessário para a legalização da obra junto a prefeitura, o projeto arquitetônico é obrigatório para quem vai construir.

Portanto, você precisará contratar um responsável técnico para a sua construção, que pode ser um engenheiro ou um arquiteto.

O engenheiro, ou arquiteto, é quem elabora e assina o projeto arquitetônico como responsável técnico e também emite a ART ou RRT, que é necessária para a licença e regularização da obra como veremos abaixo.

Importante mencionar que é por isso que não vale a pena comprar pronto pela internet:

(1) primeiro porque não é feito exclusivamente para você e,

(2) segundo, será necessário um responsável técnico para a planta (ou de execução) que deverá ser encarregado de lhe entregar o mesmo aprovado na prefeitura.

Além do arquitetônico, que é obrigatório, existem outros tipos que também são importantes, mas não são obrigatórios na maioria dos municípios, que são chamados de projetos complementares.

Existem diversos, mas os principais são os:

📌 Estrutural;
📌 De instalações hidrossanitárias;
📌 De instalação elétrica; e os,
📌 De instalação de cabos de tv, interfone e internet.

Por não serem obrigatórios para a licença, você não é obrigado a fazê-los, para não ter despesas desnecessárias.

Em geral, para construir uma casa, que é uma obra de pequena dimensão, a ausência deles não irá causar qualquer problema, desde que a equipe encarregada pela execução seja experiente.

No entanto, se tiver condições, ou negociar um preço que caiba no seu bolso, é aconselhável que sejam feitos, desde que tudo seja fielmente executados como no projeto.

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#2 ESTUDO DA VIABILIDADE FINANCEIRA E CRONOGRAMA DA OBRA

Uma vez elaborada a planta é hora de passar para a etapa seguinte, que é o estudo da viabilidade financeira da construção e definir o cronograma da obra.

O estudo da viabilidade financeira da construção é quando se avalia se o projeto desenvolvido na etapa anterior é viável financeiramente e qual será o seu custo final.

Não sendo viável financeiramente, ou o custo final estando fora do que foi planejado inicialmente, então será necessário rever o projeto.

Para fazer o estudo de viabilidade financeira é necessário se fazer o levantamento do quantitativo, e custo, de todos os materiais que serão usados na construção e também da mão de obra necessária.

O levantamento deve ser realizado por profissional, ou empresas especializada.

Feito isso, é definido o cronograma da obra, estabelecendo um prazo para cada uma das etapas da construção até a sua conclusão.

#3 APROVAÇÃO NA PREFEITURA – LICENÇA DE OBRA

A próxima etapa é a licença de construção junto à prefeitura.

Basicamente serão necessários os seguintes documentos:

O projeto arquitetônico assinado pelo responsável técnico;
Guia da RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) ou ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) paga;
Cópia da carteira do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) ou do Conselho de Arquitetura (CAU);
A certidão de quitação de débito do terreno;
A escritura do terreno, ou outro título de propriedade; e
O pagamento de uma taxa administrativa para a abertura do processo de licença.

Como cada um dos 5.568 municípios do Brasil têm autonomia para legislar nesse ponto, as exigências podem variar em cada um deles.

Nessa etapa os técnicos da prefeitura irão examinar o projeto para conferir se todas as normas foram cumpridas.

Pode ser determinada alguma retificação na planta, o que é relativamente normal.

Por isso é importante, quando estiver procurando contratar o responsável técnico não comprar plantas da internet e procurar um profissional com conhecimento da legislação municipal.

Da mesma forma, é importante que você contrate o profissional para entregar o projeto aprovado e não simplesmente a sua assinatura e o recolhimento do RRT (arquiteto) ou ART (engenheiro).

Estando em ordem é concedida a licença de construção

Vale a pena falar melhor sobre a RRT e a ART na licença de construção.

Para dar entrada na aprovação, algumas prefeituras exigem a responsabilidade técnica tanto para o projeto quanto para construção, podendo ser o mesmo profissional ou diferentes: como por exemplo, um arquiteto para o projeto e um engenheiro para a construção, mas geralmente é o mesmo profissional que atua.

A ART/RRT de projeto arquitetônico se refere à responsabilidade técnica pela autoria apenas do projeto.

Já a ART/RRT de execução de obra: se refere à responsabilidade técnica pelo acompanhamento da obra.

#4 CONTRATAÇÃO DA MÃO DE OBRA

Com a licença de construção em mãos é hora da próxima etapa que é a contratação dos profissionais que irão executar a construção.

Existem diversas formas de contratação, as mais comuns são o contrato de empreitada de toda a obra ou por etapas da construção, por diária ou por metro quadrado.

Em todos os casos, o melhor para quem vai construir é o de empreitada por fase da obra.

Você pode contratar uma construtora ou profissionais autônomos. O mais importante é saber como fazer a contratação da mão de obra para não ter problemas.

Leia esse artigo para saber mais detalhes sobre a contratação da mão de obra, Como contratar mão de obra para a sua Construção.

#5 PREPARAÇÃO DO TERRENO

A próxima etapa da construção de uma casa é a preparação do terreno.

Por questões de segurança deverá se fazer o fechamento da construção com tapumes.

Se houver demolição, terraplanagem ou retirada de vegetação essas serão as primeiras questões a serem resolvidas.

Nessa fase você deverá solicitar às concessionárias de energia, água e esgoto, o fornecimento dos serviços específicos para a obra.

Dessa maneira, o local deve ser preparado para receber esses serviços.

Para saber o padrão da energia e da água deve se informar junto a concessionária.

Assim, em resumo, nessa fase de preparação do terreno deverá ser feito:

📍 Fechamento do terreno por tapumes;
📍 Limpeza do terreno;
📍 A instalação de água, esgoto e energia elétrica para a construção.

#6 PREPARAÇÃO DO CANTEIRO DE OBRAS

A próxima etapa da construção de uma casa é a preparação do canteiro de obras.

Nessa fase, uma vez que o terreno esteja limpo e cercado, deverá ser preparado um espaço para o armazenamento do material de construção e das ferramentas que pode ser um container alugado ou construído na obra exclusivamente para essa finalidade e depois sua demolição.

Por outro lado, os trabalhadores precisarão de banheiro, que pode ser um banheiro químico.

#7 FUNDAÇÕES

Finalmente o início da construção. Nessa etapa se faz uma sondagem do solo para se saber o tipo de fundação mais adequada à construção.

Se houverem outras construções próximas, você poderá se informar como foi feita a fundação e isso já lhe dará um bom indicativo de como fazer, além disso, se você contratou profissionais experientes (técnico e de execução) eles também podem dizer a melhor opção.

Se quiser ter uma segurança adicional, faça o projeto estrutural.

Normalmente, para casas residenciais, os tipos mais utilizados de fundações são as diretas ou rasas.

As sapatas diretas, ou rasas, são feitas manualmente e as mais comuns são:

Sapata corrida
Radier
Sapara Isolada + Viga Baldrame

Dentre essas 3, a mais usada é a sapata isolada com viga baldrame.

Sapata corrida

A sapata corrida é um elemento estrutural de concreto armado que tem a função de distribuir a carga (peso) das paredes e do teto para o solo.

Uma das características da sapata corrida é que ela acompanha todo o traçado de todas as paredes da construção.

Radier

Radier também é um tipo de fundação rasa que se assemelha a uma placa ou laje de concreto armado que abrange toda a área da construção.

O radier é quem recebe as cargas dos pilares, paredes e da laje e descarregam sobre o solo.

Sapata isolada

As sapatas isoladas, são feitas de concreto armado. São feitas várias sapatas distribuídas ao longo de todo o perímetro da construção e são conectadas pela viga baldrame que fica acima das sapatas e percorre todas as paredes da construção.

As vigas baldrame, também são feitas de concreto armado, e recebem as cargas da construção transferidas para as sapatas.

Além das rasas e diretas que acabamos de ver, existem também as fundações indiretas ou profundas, que são utilizadas em solos com pouca resistência, aterrados ou construções com altas cargas, como, por exemplo, edifícios.

Outro ponto de extrema importância é que as fundações devem ser impermeabilizadas para você não sofrer com infiltrações no futuro.

#8 LEVANTAMENTO DAS COLUNAS, VIGAS E PAREDES DE VEDAÇÃO

Uma vez feita a fundação se passa para a etapa de levantamento das paredes de vedação, vigas, cintas e depois a laje.

Normalmente, por não ser necessário suportar grandes cargas, na construção de casas residenciais não se usa, ou seria um desperdício de tempo e dinheiro, se fazer as caixarias dos pilares e cintas para encher separadamente, para depois se executar a parede de vedação.

Em geral, se faz tudo junto, exceto quando existe uma coluna isolada ou uma viga aérea.

#9 LAJE

Levantadas as paredes, colunas e cintas é ora de decidir que tipo de laje usar.

Hoje em dia o que mais se utiliza é a laje pré-moldada, em razão da sua praticidade e preço.

Existem diversos tipos de lajes pré-moldadas sendo as principais as lajes treliçadas tipo vigota e a painel.

Em ambos os casos o enchimento da laje pode ser em placa de EPS ou tijolo cerâmico casa um deles tem suas vantagens e desvantagens que você precisa avaliar.

#10 TELHADO

Como você já decidiu na primeira etapa o modelo de telhado é hora da execução.

Se optar pelo telhado embutido, normalmente os profissionais que executam a alvenaria sabem montar esse tipo de telhado.

Agora, se você optou pelo telhado aparente, provavelmente terá que contratar profissionais especializados.

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#11 PISOS E REVESTIMENTOS

No decorrer das etapas anteriores você já deverá ter definido os pisos e revestimentos que irá usar e já estar com eles na obra para essa fase.

Existem uma infinidade de pisos e revestimentos a sua disposição.

Agora 3 dicas para ajudar você a escolher o melhor piso ou revestimento:

A primeira dica é: procure aqueles com tons mais neutros. Pense que sempre as cores e modelos saem de moda.

A segunda dica é: dê preferência ao revestimentos para áreas molhadas (cozinha e banheiro) que sejam resistentes à água. Você já viu aquele revestimento que quando molha muda de cor? É porque ele absorve a água.

A terceira dica é: Pisos para a área externa devem ser antiderrapantes. Porém, existem no mercado alguns extremamente ásperos. Esse tipo de piso retêm a sujeira e depois de pouco tempo é impossível limpar. Então escolha um meio termo.

#12 PINTURA, LOUÇAS E ESQUADRIAS

A etapa final da construção de uma casa é a pintura e colocação das portas, janelas e instalação dos vasos, lavatórios e pia.

Se você optou por lavatórios e pia de granito embutidos, então eles deverão ser instalados junto com o revestimento do banheiro e da cozinha.

LOGÍSTICA DA CONSTRUÇÃO: COMPRA DE MATERIAL E RETIRADA DE ENTULHO

Não é uma das etapas da construção de uma casa, uma vez que a logística da construção deverá ser acompanhada desde o “primeiro prego” até o habite-se.

A logística é referente ao gerenciamento da compra e recebimento dos materiais na obra e a retirada de entulhos.

Deverá haver uma pessoa na obra responsável por passar, com antecedência, todos os materiais que serão utilizados, pelo menos, nos 15 dias seguintes, sob pena da obra parar por falta de material.

Outra questão é a retirada de entulho da obra. Existem empresas especializadas nesse tipo de serviços e que possuem certificações que garantem que os resíduos da construção serão descartados de forma a não prejudicar o meio ambiente.

A retirada do entulho é feita por caçambas especiais para essa finalidade.

Aqui termina as etapas da construção de uma casa e como planejar a sua obra. O próximo passo é requerer o habite-se para regularização da obra junto ao RGI.